Le droit de préemption du preneur en place

Lorsqu’un bailleur souhaite vendre ses biens agricoles, il ne peut pas librement choisir son cocontractant car, le preneur en place bénéficie d’un droit de préemption. Le droit de préemption est la faculté pour le preneur d’acquérir les biens qu’il exploite.

Conditions et mise en œuvre du droit de préemption

Conditions d’exercice du droit de préemption

Le preneur en place dispose d’un droit de préemption lorsque les conditions suivantes sont réunies :

  • Le bien loué fait l’objet d’une aliénation à titre onéreux c’est-à-dire d’une vente. Au contraire, la donation et l’échange n’ouvrent pas le droit de préemption

De même, la vente des biens loués par le bailleur à un membre de sa famille n’entre pas dans le droit de préemption du preneur en place. C’est le cas lorsque le bailleur vend les biens loués à un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclus (frère, enfant, oncle, beau-frère...). En revanche, le preneur en place peut préempter si la vente se fait au profit du cousin du bailleur.

La vente de parts sociales d’une SCI ou d’un GFA propriétaire du bien loué n’ouvre pas de droit de préemption au preneur

  • Le preneur doit être titulaire d’un bail rural (écrit ou verbal) en cours
  • Le preneur doit avoir exercé l’activité professionnelle d’exploitant agricole pendant au moins 3 ans
  • Le preneur doit avoir exploité lui-même ou par sa famille le bien en vente
  • Le preneur ne doit pas être propriétaire de parcelles représentant une surface supérieure à 3 fois le seuil de surface agricole au-delà duquel l’autorisation d’exploiter est requise. En Nouvelle-Aquitaine (hors Pyrénées Atlantiques), cette surface est fixée à80 ha, ce qui signifie que le preneur ne doit pas être propriétaire de plus de 240 ha.

Mise en œuvre du droit de préemption

En règle générale, le preneur en place exerce son droit de préemption pour acquérir les biens qu’il a lui‑même exploité. Mais, il peut également exercer son droit de préemption pour faire exploiter les biens par son conjoint ou partenaire de PACS participant à l’exploitation ou par son descendant.

Le droit de préemption peut aussi être exercé directement par le conjoint, partenaire de PACS du preneur participant à l’exploitation ou par son descendant. Dans ce cas, il s’agit du membre de la famille du preneur qui devient propriétaire des biens.

Lorsque le bailleur souhaite vendre les biens loués, une notification du projet de vente doit être adressée par le notaire chargé de la venteau preneur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. À réception, le preneur dispose d’un délai de 2 mois pour se prononcer.

Articulation avec le droit de préemption de la SAFER

En cas de vente d’un bien rural, le droit de préemption du preneur en place et celui de la SAFER peuvent entrer en concurrence. À ce stade, il convient de distinguer 2 situations :

  1. le preneur exploite le bien mis en vente depuis plus de 3 ans. Dans ce cas, le droit de préemption du preneur en place prime celui de la SAFER
  2. le preneur exploite le bien mis en vente depuis moins de 3 ans. Le droit de préemption de la SAFER prime celui du preneur en place.

 

Pour calculer la durée d’exploitation du bien loué, il convient de tenir compte non seulement de la durée d’exploitation du bien loué par le preneur mais également de la durée d’exploitation par son conjoint, son ascendant ou l’ascendant de son conjoint.

 

La SAFER peut faire prononcer la nullité du bail pour non respect du contrôle des structures.

Si tout preneur titulaire d’un bail rural, y compris d’un bail verbal, bénéficie du droit de préemption lorsqu’il remplit les conditions posées par la loi, telles qu’elles figurent ci-dessus, et ce alors même qu’il n’est pas en règle avec le contrôle des structures, c’est sous réserve de l’action en nullité du bail qui pourrait être intentée par la SAFER lorsqu’elle exerce son droit de préemption.

En effet, en vertu de l’article article L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime, la SAFER, qui exerce son droit de préemption, pourrait demander la nullité du bail :

  • lorsque le preneur exploite le fonds alors que l’autorisation d’exploiter lui a été refusée
  • ou lorsque, suite à la mise en demeure de régulariser sa situation au regard du contrôle des structures qui lui a été adressée par l’autorité administrative, le preneur n’a pas demandé l’autorisation d’exploiter dans le délai imparti.

 

Le preneur qui délègue l’exploitation du fonds loué à une entreprise de travaux agricoles peut perdre son droit de préemption.

Rappelons que pour bénéficier du droit de préemption, le preneur en place doit remplir la condition d’exploitation du fonds loué.

Peut-on considérer que cette condition est satisfaite quand le preneur recourt massivement à une ou des entreprises de travaux agricoles pour l’exploitation du fonds loué ?

Les tribunaux sont sévères à l’égard des preneurs qui délèguent l’exploitation à des entreprises de travaux agricoles.

La Cour de cassation,dans son arrêt du 24 mai 2017, est venue préciser que l’agriculteur qui a recours à une entreprise de travaux agricoles des semis à la récole n’exploite pas personnellement les terres louées et qu’en conséquence, il ne bénéficie pas du droit de préemption.

La Cour de cassation a considéré que le preneur en place doit non seulement assurer la direction et la surveillance de l’exploitation mais aussi participer de manière effective et permanente aux travaux agricoles pour bénéficier d’un droit de préemption.

Bien entendu, cela ne saurait empêcher le preneur d’avoir ponctuellement ou partiellement recours à une entreprise de travaux agricoles.


Tags : acquisition de foncier, bien exploité, droit de préemption, bailleur, donation, bail rural, bail, preneur



Le droit de préemption du preneur en place


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modifié : 19/07/2023
Publié : 04/10/2022



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