Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière

Investir dans l’immobilier et bénéficier, en prime, d’avantages fiscaux, c’est possible. L’Etat a, en effet, mis en place plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière. La plupart de ces dispositifs est accessible aux associés de SCI à l’IS.

Le dispositif Pinel

Dispositif le plus connu et applicable jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’ils achètent un bien immobilier neuf pour le louer nu comme résidence principale.

La réduction d’impôt est égale à 12% de la valeur de l’immeuble pour une location de 6 ans, 18% pour une location de 9 ans et 21% pour une location de 12 ans. La réduction d’impôt est toutefois plafonnée à une valeur d’immeuble maximale de 300 000 € et à une valeur au m² maximale de 5 500 €. La réduction d’impôt peut donc atteindre 63 000 €, étalée sur une période de 12 années.

Cette réduction d’impôt est toutefois subordonnée à plusieurs conditions :

• le bien doit être neuf ou rénové à neuf ;
• il doit être situé dans une zone spécifique où il existe des tensions sur le marché locatif ;
• il doit constituer la résidence principale des locataires ;
• il ne doit pas être meublé ;
• les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés.

Si l’écart entre les prix du marché et les plafonds de loyers n’est pas trop important, la réduction d’impôt améliore le rendement locatif. A défaut, elle vient compenser la perte de loyers subie par le bailleur.

Le dispositif Denormandie

Très largement inspiré du dispositif Pinel et également applicable jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas d’acquisition d’un bien dans un quartier ancien dégradé afin de le rénover et de le louer.

En effet, le logement doit être situé dans le centre de certaines communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important ou en zone labellisée « Cœur de ville ». Tel est le cas des centres des communes d’Angoulême, Cognac, Rochefort et Saintes.

La réduction d’impôt est identique à celle du Pinel : elle est égale à 12%, 18% ou 21% de la valeur de l’immeuble selon que le bien est loué 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Elle est également plafonnée à une valeur d’immeuble de 300 000 € et à une valeur au m² de 5 500 €.

Là encore, la réduction d’impôt est subordonnée à plusieurs conditions :

• les travaux de rénovation du bien acquis doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération (acquisition du bien et montant des travaux).
• tout comme pour le dispositif Pinel : le bien doit constituer la résidence principale des locataires ;
• le bien ne peut pas être meublé ;
• les loyers et les ressources des locataires sont également plafonnés.

Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt ne peuvent faire pas l’objet d’une déduction au titre des revenus fonciers. Avant d’« opter » pour cette réduction d’impôt, il faut donc préalablement s’assurer que le fait de générer des déficits fonciers grâce aux travaux réalisés n’est pas plus avantageux fiscalement.

Le dispositif Cosse

Ce dispositif appelé également « Louer abordable », permet de bénéficier, non pas d’une réduction d’impôt, mais d’une déduction complémentaire en plus de la déduction des charges foncières classiques. Il s’applique en cas d’acquisition d’un bien, neuf ou ancien, dans une commune en tension locative en vue de le louer à un loyer abordable à des personnes ayant des revenus modestes, voire très modestes.

Pour recourir à ce dispositif, il faut impérativement conclure une convention avec l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (Anah).

La déduction spécifique varie entre 15% et 85% du montant des loyers perçus selon le type de convention conclue (avec ou sans travaux, niveau de loyer maximum), la localisation du logement sur le territoire français et le recours ou non à un intermédiaire social.

En cas de déficit foncier, ce dispositif permet également de l’imputer sur le revenu global à hauteur de 15 300 € (au lieu de 10 700 € normalement).

Pour bénéficier de ce dispositif, la convention conclue avec l’Anah impose les conditions suivantes :

• Louer le bien pendant au moins 6 ans (ou 9 ans en cas de travaux subventionnés par l'Anah) ;
• Louer le bien non meublé à titre de résidence principale en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Dans les zones de très fortes tensions locatives, le rendement locatif est fortement diminué car l’écart entre le plafond de loyers et le prix du marché est très important. Le gain fiscal généré par la déduction spécifique peut ne pas suffire à compenser le manque à gagner.

Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas d’acquisition d’un bien, à usage d’habitation ou à usage professionnel, situé dans un quartier protégé, en vue de le restaurer et de le louer.

La réduction d’impôt est égale à 30% ou 22% des travaux de réhabilitation selon la situation de l’immeuble (voir tableau ci-après). Le montant des travaux pris en compte s’élève à 400 000 € maximum sur une période de 4 années consécutives. La réduction d’impôt peut donc atteindre 120 000 €.

Ce dispositif connaît un autre aspect fiscal très intéressant. Contrairement aux dispositif Pinel, Denormandie ou Censi-Bouvard, la réduction d’impôt obtenue ne rentre pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales (diminution globale de l'impôt dû plafonnée à 10 000 € par an).

La réduction d’impôt est subordonnée à un engagement de location de 9 années après la réalisation des travaux. S’il est loué à usage d’habitation, il doit être loué nu, à titre de résidence principale du locataire. En revanche, il n’y a pas de plafonnement relatif aux loyers ou aux ressources du locataire.

Enfin, pour s’assurer de la qualité des travaux de restauration réalisés, ils doivent être suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

Le dispositif Censi-Bouvard

Applicable jusqu’au 31 décembre 2021, ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas d’acquisition d’un logement situé dans une résidence avec services pour personnes âgées, handicapées ou étudiants, en vue de sa location meublée.

Il s’agit du seul dispositif de défiscalisation immobilière relatif à la location meublée.

La réduction d’impôt est égale à 11% de la valeur du bien dans la limite de 300 000 € et est étalée sur une période de 9 années. La réduction d’impôt peut donc atteindre 33 000 € sur 9 ans.

La réduction d’impôt Censi-Bouvard est subordonnée à plusieurs conditions :

• Le logement doit être situé dans une résidence avec services pour personnes âgées, handicapées ou étudiants ou dans une résidence d’accueil et de soins agréée ;
• Le bien doit être acquis neuf ou achevé depuis moins de 15 ans et réhabilité à neuf ;
• Le bien doit être loué meublé. Les loyers perçus ne seront donc pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux ;
• Le bien doit être loué pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence ou de l’établissement ;
• L’acquéreur doit avoir la qualité de loueur en meublé non professionnel.

Autre atout majeur de ce type d’acquisition, il est possible de récupérer la TVA sur le montant de l’investissement à condition que les loyers perçus soient soumis à la TVA et que la résidence dans laquelle se situe le logement assure au moins 3 des services suivants :

• Le petit déjeuner ;
• Le nettoyage régulier des locaux ;
• La fourniture du linge de maison ;
• La réception de la clientèle.

En revanche, avant de réaliser ce type d’investissement, il faut également avoir conscience que si le rendement locatif est intéressant, les biens situés dans des résidences services sont plus difficiles à revendre que les logements classiques. La revente à perte est ainsi plus fréquente.