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La Résiliation anticipée du bail commercial



Vous êtes bailleur ou locataire d’un local commercial, industriel ou artisanal. Dans quels cas pouvez‑vous résilier le bail commercial et quelles sont les formes à respecter ?

Pour rappel, notre article précédent sur l’essentiel du bail commercial.

La résiliation anticipée du bail commercial à l’initiative du locataire

Dans le cadre d’un bail soumis au statut des baux commerciaux, le locataire a la possibilité de donner congé à la fin de chaque période triennale (tous les 3 ans). Le locataire n’a pas l’obligation de motiver son congé. Pour être valable, le congé doit être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier en respectant un préavis de 6 mois minimum avant la fin de la période triennale.

Il est possible dans certains cas limitativement énumérés à l’article L145-4 du code de commerce (bail supérieur à 9 ans, portant sur des bureaux ou des locaux de stockage…) d’inclure dans le bail une clause privant le preneur de la faculté de résiliation à la fin de chaque période triennale.

Le locataire qui dispose de tous ses droits à la retraite ou qui bénéficie d’une pension d’invalidité peut demander à tout moment la résiliation du bail. La demande de congé doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier en respectant un préavis de 6 mois avant la date de départ prévue.

Lorsque le congé est régulièrement délivré, il met définitivement fin au bail. Le locataire qui voudrait se rétracter ne pourra le faire qu’avec l’autorisation du bailleur.

La résiliation anticipée du bail commercial à l’initiative du bailleur

Le bailleur dispose d’un droit de reprise et peut donner congé à la fin de chaque période triennale en notifiant un refus de renouvellement à son locataire. Contrairement au locataire, le bailleur ne peut donner congé que pour certains motifs exceptionnels, notamment :

  • La construction ou reconstruction de l’immeuble existant
  • La surélévation de l’immeuble
  • Effectuer des travaux nécessitant l’évacuation des lieux
Lorsque le bailleur exerce son droit de reprise et refuse le renouvellement du bail, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction. Cette indemnité doit couvrir l’intégralité du préjudice subit et correspond le plus souvent à la valeur vénale du fonds ou la valeur du droit au bail. Cette indemnité peut dans certains cas ne pas être due par le bailleur, notamment s’il peut justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire ou si l’immeuble est en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative.

En ce qui concerne la forme du congé, comme pour le locataire, le bailleur doit respecter un préavis de minimum 6 mois avant la fin de la période triennale, en revanche le congé doit être délivré par acte d’huissier uniquement. Sous peine de nullité, le congé doit indiquer au locataire son droit de contester le congé ou demander une indemnité d’éviction au tribunal dans un délais de 2 ans.

Les autres causes de résiliation du bail commercial

  • Résiliation judiciaire du bail commercial :  Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur, comme le locataire, est tenu de respecter certaines obligations. Lorsque l’une des parties ne remplit pas ses obligations, l’autre peut demander la résiliation anticipée du bail en justice.

une sous location n’ayant pas été autorisée par le bailleur

 

  • Résiliation du bail commercial en application d’une clause résolutoire : Lors de la conclusion du bail, il peut être convenu entre les parties d’y inclure une clause résolutoire. Cette clause sanctionne le non-respect d’une de ses obligations par l’un des co-contractants. En cas de non-respect d’une obligation concernée par la clause résolutoire, la résiliation du bail n’est pas soumise à l’appréciation du juge, elle intervient automatiquement (sous réserve d’un formalisme spécifique).
  • Résiliation amiable du bail commercial : À tout moment durant la période locative, le bailleur et le locataire peuvent convenir d’une résiliation amiable du bail. Dans ce cas, la résiliation n’est pas soumise aux conditions de forme et délai prévues par le code de commerce. Les conditions de la résiliation peuvent être négociées librement entre les parties.


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Tags : bail commercial, baux commerciaux, résiliation, bailleur, locataire, contrat de bail, résiliation anticipée, droit de reprise

modifié : 02/04/2019
Publié : 03/04/2019


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