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  Investissement locatif

L'investissement immobilier en tant que primo accédant ou en tant qu'investisseur lors d'investissements locatifs présente plusieurs facette dont il est essentiel de se préoccuper. Quel régime d'imposition retenir, quels revenus prendre en compte, comment optimiser son investissment ... voilà des questions auxquelles il est important de répondre
Investissement immobilier & locatif
Imposition des revenus fonciers et locatifs
L’imposition des revenus locatifs
Revenus et charges locatives
Comment déterminer mon revenu foncier ?
Investir en SCI
Investir en SCI pour choisir son régime fiscal
Principaux dispositifs de défiscalisation - DeNormandie
Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière
Location meublée
La location meublée
Location professionnelle
Local professionnel et option TVA : j’en prends pour 20 ans !

Quelle que soit la génération, les questions sont toujours les mêmes à un stade de la vie où l’on souhaite assurer l’avenir de notre famille mais aussi le nôtre. Les banques sont toujours prêtes à nous conseiller des placements avec lesquels nous sommes plus ou moins à l’aise et dans lesquels nous n’avons pas confiance. Alors pourquoi pas l’immobilier ?

Pourquoi souhaitons nous investir dans l’immobilier ?

Quelle organisation patrimoniale privilégier ?

Une fois les objectifs définis, la réflexion de l’organisation patrimoniale commence.

Vous trouverez de nombreuses réponses dans les articles qui suivent, mais vous pourrez également affiner votre projet avec les équipes de juristes, de fiscalistes et de conseillers d’entreprises du CGO.
 

L’imposition des revenus locatifs

Les revenus tirés des locations d’immeubles nus détenus dans votre patrimoine privé sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers. Il en est de même des revenus provenant de votre participation dans des SCI ou GFA non soumis à l’IS.

Imposition des revenus fonciers et locatifs

Les revenus tirés des locations d’immeubles nus détenus dans votre patrimoine privé sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers. Il s’agit notamment de logement, local commercial, garage, parking, emplacement publicitaire, droit de chasse ou de pêche, terres, vignes, bâtiments agricoles… Il en est de même des revenus provenant de votre participation dans des SCI ou GFA non soumis à l’IS.

Quel régime fiscal choisir ?

Le micro-foncier 

Ce régime s’applique lorsque le total des loyers et autres recettes est inférieur à 15 000 € par anet que vous n’entrezpas dans un dispositif locatif exclusif du micro-foncier.

Votre revenu foncier imposable est calculé en appliquant un abattement forfaitaire de 30% sur vos recettes déclarées. Cet abattement est censé couvrir vos charges, vous ne pouvez en déduire aucune pour son montant réel. Ce régime ne peut jamais conduire à un déficit.

Le revenu foncier ainsi déterminé (70% des recettes encaissées) viendra s’ajouter aux autres catégories de revenu pour l’application du barème progressif d’impôt sur le revenu et sera soumis aux contributions sociales de 17.20%.

Le réel foncier 

Il s’applique de droit quand vos recettes dépassent 15 000 € par an ou lorsqu’un de vos biens bénéficie d’un régime ou d’un avantage fiscal qui exclut du micro-foncier.

Vous pouvez aussi opter pour le réel foncier si vous estimez que ce régime est plus avantageux que le micro-foncier : cas où les charges déductibles sont supérieures à l’abattement forfaitaire de 30%.

L’option pour le régime réel d’imposition est irrévocable pendant 3 ans et se renouvelle ensuite tacitement d’année en année. Le dépôt de la déclaration 2044 ou 2044 spéciale vaut option.

Vous devez remplir une déclaration spécifique n° 2044 ou n° 2044 spéciale pour l’ensemble des biens qui relèvent de cette catégorie de revenus pour tous les membres du foyer fiscal.

En cas de déficit foncier, celui-ci s’impute sur les autres catégories de revenus à hauteur de 10 700€ par an (sauf la part de déficit généré par les frais d’emprunts), l’excédent sera imputable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.

L’imputation d’un déficit foncier sur votre revenu global ne sera définitivement acquise que si le bien qui a produit ce déficit au moins jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit son imputation.

En cas de bénéfice foncier, celui-ci viendra s’ajouter aux autres catégories de revenus pour l’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu et sera soumis aux prélèvements sociaux de 17.20% (dont 6.8% déductibles du revenu imposable de l’année du paiement).

 

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Comment déterminer mon revenu foncier ?

Déterminer son revenu foncier consiste à lister ses ressources comme les loyers, les subventions, les indemnités auxquels on retranchera les charges déductibles. Les charges déductibles sont, si votre régime d'imposition est le Réel, tout ou partie de vos charges payées dans l'année, dont la liste figure dans cet article.

Revenus et charges locatives

Les recettes :

Il s’agit pour l’essentiel des loyers, des indemnités et subventions perçus au titre de l’année civile d’imposition (même s’il s’agit d’arriérés).

Les charges déductibles : 

Si vous relevez du régime réel, de droit ou sur option, les charges déductibles correspondent à certaines charges payées au cours de l’année. Il s’agit notamment :

  • Des frais de gestion, des assurances, des intérêts d’emprunts, des impôts locaux, des dépenses de travaux d’entretien et de réparation à votre charge ;
  • Des réparations qui incombent normalement à votre locataire et que vous avez pris en charge ne sont pas déductibles. Seules les charges récupérables non remboursées au 31 décembre de l’année du départ du locataire sont déductibles.
  • Des dépenses d’amélioration sont celles qui apportent au logement loué un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de la vie moderne sans en modifier le volume, la surface habitable ou la structure. On peut citer pour exemple les travaux d’économie d’énergie, l’installation d’un chauffage central, l’installation d’équipements pour personnes handicapées, l’installation de matériaux isolants…
  • Lorsque vous avez réalisé simultanément des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement et des travaux d’entretien de réparation ou d’amélioration, ces derniers ne seront déductibles que s’ils sont dissociables des premiers.
  • Si les biens loués sont à usage professionnel, les dépenses d’amélioration admises en déduction sont limitées à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite et au désamiantage.
  • Si les biens loués sont à usage agricole, les dépenses d’amélioration admises en déduction sont encore différentes. Citons par exemple les frais d’arrachage-replantation.

 

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Investir en SCI pour choisir son régime fiscal

Une SCI relève de droit de l’impôt sur le revenu, mais peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Contrairement à une acquisition en propre, les associés d’une SCI peuvent ainsi optimiser leur situation fiscale en fonction de leurs besoins.

Investir en SCI

Une SCI relève de droit de l’impôt sur le revenu, mais peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Contrairement à une acquisition en propre, les associés d’une SCI peuvent ainsi optimiser leur situation fiscale en fonction de leurs besoins.

L’impôt sur le revenu

En cas d’imposition à l’IR, la SCI n’est pas directement redevable de l’impôt. Ce sont les associés qui doivent payer l’IR à hauteur de leur quote-part de bénéfice foncier. Le taux d’imposition dépend donc de chacun des associés, mais en tout état de cause, la quote-part de bénéfice foncier sera soumise aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Le bénéfice de la SCI est déterminé selon les règles applicables aux revenus fonciers (voir article précédent). En revanche, il n’est pas possible d’amortir l’immeuble loué.

De manière générale, l’IR est choisi lorsque les associés ont un taux d’imposition peu élevé ou lorsque le montant des charges déductibles (travaux principalement) est important. En effet, en cas de déficit foncier, les associés pourront déduire leur part de déficit foncier sur leurs autres revenus dans la limite de 10 700 €, hors intérêts d’emprunt (le reste étant imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes).

Autre intérêt majeur de l’IR, en cas de cession de l’immeuble ou des parts sociales, la plus-value réalisée est soumise au régime des plus-values immobilières. Il est ainsi possible de bénéficier d’abattements pour durée de détention et d’une exonération totale au bout de 22 ans au titre de l’IR et de 30 ans au titre des prélèvements sociaux.

L’impôt sur les sociétés

En cas d’option à l’IS, la société sera elle-même redevable de l’impôt. Les bénéfices sont imposés au taux de 15% pour les 38 120 premiers euros de bénéfices et 28% au-delà. Les associés ne sont, quant à eux, imposés que sur les éventuels dividendes reçus.

Le taux d’IS étant souvent plus bas que le taux d’IR (cumulé à celui des prélèvements sociaux), l’option à l’IS est généralement privilégiée par des associés dont le taux d’imposition sur le revenu est élevé ou/et lorsque la société génère peu de charges (ce qui est souvent le cas des sociétés en rythme de croisière).

De plus, en cas d’option IS, la société peut déduire toutes les charges qui sont engagées dans l’intérêt de la société. Il est possible d’amortir l’immeuble loué, ce qui permet de diminuer considérablement l’imposition pendant la durée de l’amortissement.

En revanche, la fiscalité relative à la cession de l’immeuble est nettement moins avantageuse : non seulement la plus-value réalisée est considérée comme un produit taxable à l’IS, mais les amortissements préalablement déduits sur l’immeuble viennent majorer son montant.

Autre inconvénient de l’IS, les personnes morales soumises à cet impôt, qui louent des locaux bâtis achevés depuis plus de 15 ans (à usage professionnel ou d’habitation), sont redevables de la contribution sur les revenus locatifs (CRL). Son taux est de 2,5% des loyers perçus. Il existe des cas d’exonération, notamment lorsque la location est soumise à TVA.

 

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Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière

Investir dans l’immobilier et bénéficier, en prime, d’avantages fiscaux, c’est possible. L’Etat a, en effet, mis en place plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière. La plupart de ces dispositifs est accessible aux associés de SCI à l’IS.

Principaux dispositifs de défiscalisation - DeNormandie

Investir dans l’immobilier et bénéficier, en prime, d’avantages fiscaux, c’est possible. L’Etat a, en effet, mis en place plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière. La plupart de ces dispositifs est accessible aux associés de SCI à l’IS.

Le dispositif Pinel

Dispositif le plus connu et applicable jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’ils achètent un bien immobilier neuf pour le louer nu comme résidence principale.

La réduction d’impôt est égale à 12% de la valeur de l’immeuble pour une location de 6 ans, 18% pour une location de 9 ans et 21% pour une location de 12 ans. La réduction d’impôt est toutefois plafonnée à une valeur d’immeuble maximale de 300 000 € et à une valeur au m² maximale de 5 500 €. La réduction d’impôt peut donc atteindre 63 000 €, étalée sur une période de 12 années.

Cette réduction d’impôt est toutefois subordonnée à plusieurs conditions :

  • le bien doit être neuf ou rénové à neuf ;
  • il doit être situé dans une zone spécifique où il existe des tensions sur le marché locatif ;
  • il doit constituer la résidence principale des locataires ;
  • il ne doit pas être meublé ;
  • les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés.

Si l’écart entre les prix du marché et les plafonds de loyers n’est pas trop important, la réduction d’impôt améliore le rendement locatif. A défaut, elle vient compenser la perte de loyers subie par le bailleur.

Le dispositif Denormandie

Très largement inspiré du dispositif Pinel et également applicable jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas d’acquisition d’un bien dans un quartier ancien dégradé afin de le rénover et de le louer.

En effet, le logement doit être situé dans le centre de certaines communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important ou en zone labellisée « Cœur de ville ». Tel est le cas des centres des communes d’Angoulême, Cognac, Rochefort et Saintes.

La réduction d’impôt est identique à celle du Pinel : elle est égale à 12%, 18% ou 21% de la valeur de l’immeuble selon que le bien est loué 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Elle est également plafonnée à une valeur d’immeuble de 300 000 € et à une valeur au m² de 5 500 €.

Là encore, la réduction d’impôt est subordonnée à plusieurs conditions :

  • les travaux de rénovation du bien acquis doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération (acquisition du bien et montant des travaux).
  • tout comme pour le dispositif Pinel : le bien doit constituer la résidence principale des locataires ;
  • le bien ne peut pas être meublé ;
  • les loyers et les ressources des locataires sont également plafonnés.

Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt ne peuvent faire pas l’objet d’une déduction au titre des revenus fonciers. Avant d’« opter » pour cette réduction d’impôt, il faut donc préalablement s’assurer que le fait de générer des déficits fonciers grâce aux travaux réalisés n’est pas plus avantageux fiscalement.

Le dispositif Cosse

Ce dispositif appelé également « Louer abordable », permet de bénéficier, non pas d’une réduction d’impôt, mais d’une déduction complémentaire en plus de la déduction des charges foncières classiques. Il s’applique en cas d’acquisition d’un bien, neuf ou ancien, dans une commune en tension locative en vue de le louer à un loyer abordable à des personnes ayant des revenus modestes, voire très modestes.

Pour recourir à ce dispositif, il faut impérativement conclure une convention avec l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (Anah).

La déduction spécifique varie entre 15% et 85% du montant des loyers perçus selon le type de convention conclue (avec ou sans travaux, niveau de loyer maximum), la localisation du logement sur le territoire français et le recours ou non à un intermédiaire social.

En cas de déficit foncier, ce dispositif permet également de l’imputer sur le revenu global à hauteur de 15 300 € (au lieu de 10 700 € normalement).

Pour bénéficier de ce dispositif, la convention conclue avec l’Anah impose les conditions suivantes :

  • Louer le bien pendant au moins 6 ans (ou 9 ans en cas de travaux subventionnés par l'Anah) ;
  • Louer le bien non meublé à titre de résidence principale en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Dans les zones de très fortes tensions locatives, le rendement locatif est fortement diminué car l’écart entre le plafond de loyers et le prix du marché est très important. Le gain fiscal généré par la déduction spécifique peut ne pas suffire à compenser le manque à gagner.

Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas d’acquisition d’un bien, à usage d’habitation ou à usage professionnel, situé dans un quartier protégé, en vue de le restaurer et de le louer.

La réduction d’impôt est égale à 30% ou 22% des travaux de réhabilitation selon la situation de l’immeuble (voir tableau ci-après). Le montant des travaux pris en compte s’élève à 400 000 € maximum sur une période de 4 années consécutives. La réduction d’impôt peut donc atteindre 120 000 €.

Taux de réduction à 30% Taux de réduction de 22%
Site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) Site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP)
Quartier ancien dégradé ou quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé Immeuble pour lequel un programme de restauration a été déclaré d’utilité publique

Ce dispositif connaît un autre aspect fiscal très intéressant. Contrairement aux dispositif Pinel, Denormandie ou Censi-Bouvard, la réduction d’impôt obtenue ne rentre pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales (diminution globale de l'impôt dû plafonnée à 10 000 € par an).

La réduction d’impôt est subordonnée à un engagement de location de 9 années après la réalisation des travaux. S’il est loué à usage d’habitation, il doit être loué nu, à titre de résidence principale du locataire. En revanche, il n’y a pas de plafonnement relatif aux loyers ou aux ressources du locataire.

Enfin, pour s’assurer de la qualité des travaux de restauration réalisés, ils doivent être suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

Le dispositif Censi-Bouvard

Applicable jusqu’au 31 décembre 2021, ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas d’acquisition d’un logement situé dans une résidence avec services pour personnes âgées, handicapées ou étudiants, en vue de sa location meublée.

Il s’agit du seul dispositif de défiscalisation immobilière relatif à la location meublée.

La réduction d’impôt est égale à 11% de la valeur du bien dans la limite de 300 000 € et est étalée sur une période de 9 années. La réduction d’impôt peut donc atteindre 33 000 € sur 9 ans.

La réduction d’impôt Censi-Bouvard est subordonnée à plusieurs conditions :

  • Le logement doit être situé dans une résidence avec services pour personnes âgées, handicapées ou étudiants ou dans une résidence d’accueil et de soins agréée ;
  • Le bien doit être acquis neuf ou achevé depuis moins de 15 ans et réhabilité à neuf ;
  • Le bien doit être loué meublé. Les loyers perçus ne seront donc pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux ;
  • Le bien doit être loué pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence ou de l’établissement ;
  • L’acquéreur doit avoir la qualité de loueur en meublé non professionnel.

Autre atout majeur de ce type d’acquisition, il est possible de récupérer la TVA sur le montant de l’investissement à condition que les loyers perçus soient soumis à la TVA et que la résidence dans laquelle se situe le logement assure au moins 3 des services suivants :

  • Le petit déjeuner ;
  • Le nettoyage régulier des locaux ;
  • La fourniture du linge de maison ;
  • La réception de la clientèle.

En revanche, avant de réaliser ce type d’investissement, il faut également avoir conscience que si le rendement locatif est intéressant, les biens situés dans des résidences services sont plus difficiles à revendre que les logements classiques. La revente à perte est ainsi plus fréquente.

 

Lisez notre dossier Investissement locatif
 

La location meublée

La location meublée diffère de la location vide (ou nue) par le fait que le bien loué dispose déjà d’éléments d’ameublement. La location meublée peut être proposée à l’année ou de manière saisonnière.

Location meublée

La location meublée diffère de la location vide (ou nue) par le fait que le bien loué dispose déjà d’éléments d’ameublement. La location meublée peut être proposée à l’année ou de manière saisonnière.

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Il ne suffit pas de mettre une table et des chaises dans un logement pour qu’il soit considéré comme meublé.

Depuis le 1er septembre 2015, un logement est considéré comme meublée lorsqu’il comporte un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y vivre convenablement. Il doit au moins comporter les éléments suivants :

  • De la literie avec couette ou couverture,
  • Des volets ou rideaux dans les chambres,
  • Des plaques de cuisson et un four ou un four à micro-onde,
  • Un réfrigérateur et un congélateur ou un compartiment à congélation du réfrigérateur,
  • De la vaisselle et des ustensiles de cuisine,
  • Une table et des sièges,
  • Des étagères de rangement
  • Du matériel d’entretien ménager.

Cette liste est établie dans le cadre des locations meublées « à l’année » mais se trouve généralement appliquée par les loueurs en meublé saisonnier.

Dans quelle catégorie sont imposés les loyers perçus ?

L’activité de location meublée est considérée sur le plan fiscal comme une activité commerciale. Dès lors, les loyers générés par cette activité ne sont pas imposés à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux.

Toutefois, lorsque l’activité est exercée par le biais d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui s’applique.

Comment détermine-t-on le bénéfice ?

Il existe plusieurs régimes d’imposition. Quel que soit le régime choisi, le bénéfice imposable vient s’ajouter aux autres catégories de revenus pour l’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Le régime micro-BIC 

Ce régime est réservé aux petites entreprises.

Revenu imposable au micro-BIC
Type de location Recettes annuelles à ne pas dépasser Abattement forfaitaire appliqué aux recettes encaissées dans l’année
Meublés de tourisme 170 000 € 71%
Autres locations meublées 70 000 € 50%

Les meublés de tourisme s’entendent de ceux qui ont été classés comme tel par un organisme habilité.

Par exemple, vous louez un logement en meublé de tourisme et vous avez perçu 25 000 € de recettes en 2019. Votre bénéfice imposable sera de 7 250 € (25 000 – 25 000 x 71%).

Si vous êtes loueur en meublé au micro-BIC et au micro social (voir ci-après), et que les revenus de votre foyer fiscal n’excèdent pas un certain seuil, vous pouvez opter pour le paiement de l’impôt sur les revenus tous les mois ou tous les trimestres (avec les cotisations sociales). Le taux de prélèvement appliqué aux recettes encaissées est de 1% pour les meublés de tourisme et 1,7% pour les autres locations meublées.

Le régime réel

Dans le cadre du régime réel, le bénéfice imposable est égal à la différence entre les recettes réalisées et les charges engagées.

Il faut donc soustraire au montant de vos loyers, toutes les charges acquittées (eau, électricité, assurances, impôts, etc.) ainsi que les dotations aux amortissements afférents aux logements loués.

En effet, lorsque vous louez un bien meublé, vous pouvez amortir le ou les immeubles loués, ce qui permet de réduire de manière significative le bénéfice imposable (les amortissements ne peuvent toutefois pas générer de déficits).

Les loueurs en meublé relevant du régime micro-BIC peuvent opter pour le régime réel si celui-ci s’avère plus avantageux fiscalement, avant le 1er février de l’année concernée.

Qu’entend-on par loueur en meublé professionnel et loueur en meublé non professionnel ?

Lorsqu’une personne exerce une activité de loueur en meublé, il est soit loueur en meublé non professionnel (LMP), soit loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Un loueur en meublé est considéré comme non professionnel lorsqu’il ne peut être qualifié de professionnel.

Selon l’article 155, IV du CGI, un loueur en meublé est qualifié de professionnel lorsqu’il remplit les conditions cumulatives suivantes :

  • Les recettes annuelles générées par l’activité de location en meublée par l’ensemble du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € ;
  • Ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumises à l’impôt sur le revenu (pensions de retraite incluses) ;
  • Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS en qualité de LMP.

Voir notre MAG n°19 concernant cette dernière condition jugée inconstitutionnelle par une décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018 et les conséquences induites.

LMNP/LMP : différences en matière fiscale
  LMNP LMP
Imputation déficits Imputable sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes Imputable sur le revenu global
Plus-value de cession du bien loué Plus-value immobilière Plus-value professionnelle

Doit-on payer des cotisations sociales sur son activité de location meublée ?

L’affiliation à la SSI de l’activité de location meublée dépend de plusieurs critères.

Il existe 2 cas d’affiliation obligatoire depuis le 1er/01/2017 :

  • 1er cas : le loueur en meublé est inscrit au RCS en tant que loueur en meublé professionnel et ses recettes annuelles dépassent 23 000 €.
  • 2nd cas : le loueur en meublé loue des logements meublés destinés à des séjours de courte durée pour une clientèle de passage et ses recettes annuelles dépassent 23 000 €.

Les modalités de paiement des cotisations sociales dépendent du régime d’affiliation.

Tableau synthétique sur les régimes d’affiliation sociale pour les activités de location meublée

  Location à l’année Locations de courte durée Loueur inscrit au RCS en tant que LMP
Meublés de tourisme Autres meublés
Prélèvements sociaux

Assiette : revenu imposable (plafond néant)

Taux : 17,2%

Tant que les recettes ne dépassent pas 23 000 € par an

Assiette : revenu imposable

Taux : 17,2%

Seuil d’affiliation obligatoire Non applicable Dès lors que les recettes dépassent 23 000 € une année

Régime de la

Micro-entrepreneur

Assiette :

Recettes annuelles (plafond 170 000 €)

Taux : 12,8%

Assiette :

Recettes annuelles (plafond 70 000 €)

Taux : 22%

Non applicable
Régime des indépendants (SSI)

Assiette : revenu imposable

Taux : 43% environ avec une cotisation minimum de 1509 € par an (pour 2019)

Régime général (sur option)

Assiette : recettes annuelles (plafond 82 800 €) diminuées d’un abattement de 87%

Taux : 46,55%

Assiette : recettes annuelles (plafond 82 800 €) diminuées d’un abattement de 60%

Taux : 46,55%

Non applicable

Lorsqu’un loueur un meublé exerce parallèlement d’autres activités professionnelles, les règles d’affiliation peuvent être différentes.

Dans certains cas, le loueur peut cotiser à deux régimes différents. Tel est le cas d’un loueur en meublé qui exerce également une activité salariée. Voir dans ce cas l’intérêt d’une option pour le régime général (voir tableau précédent).

Dans d’autres cas, il ne cotise qu’à la caisse dont relève son activité principale. Tel est le cas d’un agriculteur qui exerce accessoirement une activité de loueur en meublé. Il cotise à la MSA sur les revenus cumulés de ses deux activités (sauf option pour le régime micro-entrepreneur).

Notre conseil : Si votre activité de location meublée génère des recettes proches de 23 000 euros par an, une vigilance particulière doit être apportée au regard des cotisations sociales obligatoires. A noter d’ailleurs que dès lors que ce seuil est dépassé une année, l’affiliation est obligatoire et définitive. En contrepartie, vous ne payez plus de prélèvements sociaux à 17,2% par an. Les règles d’affiliation peuvent s’avérer complexes, particulièrement lorsque le loueur en meublé exerce d’autres activités professionnelles. Il est souhaitable de se rapprocher d’un conseiller pour savoir où et comment s’affilier.

 

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Local professionnel et option TVA : j’en prends pour 20 ans !

Bien que la location nue de locaux professionnels soit exonérée de TVA, l’article 260, 2° du CGI offre au bailleur, la possibilité d’y opter.

Location professionnelle

Bien que la location nue de locaux professionnels soit exonérée de TVA, l’article 260, 2° du CGI offre au bailleur, la possibilité d’y opter.

Principes et conditions de l’option TVA

Un bailleur peut avoir intérêt à opter à la TVA sur son activité locative. Il peut ainsi récupérer la TVA grevant les dépenses qu’il a engagées sur le bien immobilier destiné à être loué (coût d’acquisition ou de construction, travaux d’entretien et de réparation, etc.).

Si la TVA à récupérer est plus importante que la TVA collectée– ce qui est généralement le cas lorsque le bien vient d’être acquis, construit ou de faire l’objet d’importants travaux – le bailleur peut demander au Trésor public de lui rembourser le différentiel (remboursement du crédit de TVA).

Cette option n’est cependant pas ouverte à tous les locaux :

  • Le bien loué doit être à usage professionnel, et non à usage agricole ou d’habitation ;
  • Le bien doit être loué pour les besoins de l’exercice de l’activité du locataire ;
  • Lorsque le locataire n’est pas assujetti à la TVA, le bail doit mentionner expressément l’option à la TVA exercée par le bailleur ;
  • Le bien doit être loué nu, c’est-à-dire sans les équipements et le matériel nécessaires à l’activité du locataire (dans le cas contraire, l’immeuble loué est automatiquement soumis à TVA).

Comment opter à la TVA

Pour opter à la TVA, le bailleur doit adresser au service des impôts une simple lettre indiquant son intention de soumettre son activité de location à la TVA. Lorsque le bailleur détient plusieurs immeubles, l’option s’effectue immeuble par immeuble.

L’option prend effet le 1er jour du mois au cours duquel elle a été déclarée aux services des impôts. Elle s’applique aussi longtemps qu’elle n’a pas été dénoncée. Or, la dénonciation ne peut intervenir qu’à partir du 1er janvier de la 9e année civile suivant celle au cours de laquelle elle a été exercée. L’option couvre donc, au minimum, une période de 8 ans et un mois.

L’option TVA en pratique

Une fois l’option exercée, le bailleur doit, d’une part, soumettre à la TVA, les loyers qu’il perçoit et les recettes accessoires.

Ainsi, la refacturation de la taxe foncière à l’entreprise locataire prévu par le bail doit également être soumise à la TVA. D’autre part, il peut déduire la TVA sur les dépenses réalisées dans le cadre de son activité de location. Une déclaration de TVA est établie chaque année, voire chaque trimestre ou chaque mois selon les cas.

Attention toutefois, le bailleur doit reverser une partie de la TVA antérieurement déduite si le bien cesse d’être loué ou si une renonciation à l’option intervient avant le commencement de la 19e année suivant celle au titre de laquelle il a pu déduire la TVA. La régularisation de la TVA se traduit pour vous par un reversement au Trésor public d’une partie de la TVA que vous aviez déduite initialement. De fait, au bout d’une période de 20 ans, il n’y plus lieu de régulariser.

Cette TVA reversée ne sera pas perdue si le bien loué est vendu à une entreprise soumise à TVA. Dans ce cas, vous avez tout intérêt à transmettre un droit à déduction à votre acquéreur, sous la condition que la vente ne soit pas elle-même soumise à TVA. Dans ce cas, il faut penser à majorer le prix de vente de la TVA à reverser.

A noter qu’il existe une dispense de régularisation lorsque la cession porte sur un immeuble loué et soumis à TVA, avec reprise du bail par l’acheteur qui continuera à soumettre la location à TVA (cession entre bailleurs assujettis).

 

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