Flash novembre 2011


Points notamment abordés dans ce numéro :

Retraite / Plus-values immobilières (nouveau dispositif)

1 - Retraite, remboursement de rachats de cotisations

La loi n° 2010 – 1330 du 9 novembre 2010 portant réforme des retraites prévoit une procédure de remboursement sous certaines conditions et pour certains assurés, de tout ou partie des rachats de trimestres pour années d'études ou années incomplètes.

La réforme des retraites de 2003 avait mis en place un dispositif de rachat de cotisations permettant de valider dans la limite de 12 trimestres, des années d'études ou des années d'affiliation n'ayant pas donné lieu à une affiliation complète.

Du fait du relèvement de l'âge légal du départ en retraite par la loi du 9 novembre 2010, certains de ces rachats présentent aujourd'hui moins d'intérêts.

Ils peuvent donc être remboursés sur demande de l'assuré.

Les rachats de cotisations concernées sont ceux effectués avant le 13 juillet 2010 pour :

  • les salariés du régimes général, les artisans, les commerçants
  • les salariés et non salariés agricoles
  • les agents de la fonction publique et militaire.

Seules les cotisations versées par des assurés nés à compter du 1er juillet 1951 sont concernés.

La demande doit être faite avant le 10 novembre 2013.

Le rachat des cotisations étant admis en déduction, le remboursement constituera un complément de revenu imposable.

Marinette Bouchaud - Vous n'avez pas le droit de voir cet objet.

2 - Plus-values immobilières

La loi de finances rectificative pour 2011 (n° 2011-1117) est venue modifier le régime d'exonération des plus-values immobilières. L'abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5ème année est remplacé par un abattement progressif à compter de la 5ème année de détention. Les plus-values seront désormais totalement exonérées au bout de 30 ans.

Le nouveau dispositif s'applique aux cessions d'immeubles à compter du 1er février 2012, sauf les apport en société, dans certaines conditions depuis le 25 août 2011.

A - Personnes concernées

  • Les personnes physiques : particuliers (gestion de leur patrimoine privé)
  • Les sociétés soumises à l'impôt sur le revenu de plein droit ou par option.

B - Immeubles ou droits concernés

Biens imposables :

  • tous les immeubles, qu'ils soient bâtis ou non bâtis
  • les droits relatifs à ces immeubles : usufruit, nue-propriété, servitude, droit de surélévation, mitoyenneté
  • les profits réalisés lors de la cession d'un immeuble que le contribuable a construit
  • les locaux d'habitations meublés faisant l'objet d'une location directe ou indirecte par les loueurs en meublé non-professionnels (art. 155 du CGI).

Biens en dehors du champ d'application du régime d'imposition des plus-values des particuliers

La cession d'immeubles bâtis ou non, de droits relatifs à ces biens figurant à l'actif d'une entreprise industrielle, artisanale, commerciale, agricole ou affectés à l'exercice d'une profession non commerciale, relève du régime des plus-values professionnelles.

Biens exonérés :

  • habitation principale du cédant au jour de la cession
  • expropriation (lorsque la condition de remploi est satisfaite)
  • biens échangés dans le cadre de remembrement
  • prix de cession inférieur ou égal à 15 000 €

Nouveautés 2010 applicables aux plus-values réalisées en 2009 :

  • le seuil de 15 000 € s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise
  • lorsque le bien indivis est aussi démembré, il convient de retenir la valeur de la quote-part indivise en pleine propriété pour le seuil des 15 000 €.

Exemple

Un bien est cédé pour 35 000 € . Usufruitier 20 % (7000 €). A et B nus-propriétaires 80 % (28 000 €) : A à hauteur de 40 % (11 200 €) et B à hauteur de 60 % (16 800 €)

Pour apprécier le seuil :

  • A : cession de 40 % de 35 000 €, soit 14 000 € = plus-value exonérée
  • B : cession de 60 % de 35 000 €, soit 21 000 € = plus-value taxable.

C - Opérations imposables

a) La cession

Seules sont imposables les plus-values réalisées lors d'une cession à titre onéreux.

Sont exclues :

  • les plus-values résultant de mutation à titre gratuit entre vifs ou par décès
  • les plus-values latentes (passage du patrimoine privé au patrimoine professionnel).

b) Le fait générateur

Le fait générateur de l'imposition est constitué par la cession à titre onéreux du bien ou du droit.

Remarque : l'inscription du bien à l'actif d'une entreprise individuelle ne constitue pas une cession (pas de plus-value).

c) Les reports de taxation

Les reports de taxation (art. 238 nonies à 238 terdecies du CGI) ne sont plus applicables (exemple : cession à une collectivité publique, cession rémunérée par la remise d'immeubles...).

Les cessions intervenues avant le 1er janvier 2004 pour lesquelles les reports d'imposition se sont appliqués demeurent imposables à l'expiration du report (imposition à 16 % majoré de 10 % et paiement à la recette des impôts du domicile du vendeur dans un délai d'un mois à compter de l'expiration du report)

D - Détermination de la plus-value

a) Calcul de la plus-value brute

La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant.

Prix de cession à retenir :

  • prix réel stipulé dans l'acte
  • majoré de toutes les charges en capital et indemnités stipulées au profit du cédant
  • diminué du montant de la TVA acquittée par le vendeur, des frais versés à un intermédiaire, des indemnités d'éviction versées au locataire, des honoraires versés à un architecte, de la mainlevée de l'hypothèque... (liste limitative et montant justifié).

Prix d'acquisition à retenir :

  • prix effectivement acquitté par le cédant (stipulé dans l'acte)
  • majoré des charges en capital et indemnités stipulées au profit du cédant.

Remarque :

a) Frais afférents à l'acquisition à titre gratuit à retenir : frais d'acte et de déclarations (avec honoraires du notaire, frais de timbre et publicité foncière) et droits de mutation, et travaux (frais réels ou forfait de 15 %)

b) Frais afférents à l'acquisition à titre onéreux (art. 150 VB, II-3e CGI et art. 41 duovicies, I-2e annexe III) à retenir :

  • frais réels : honoraires du notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d'enregistrement ou de TVA supportés par le contribuable
  • ou forfait de 7.5 % du prix d'acquisition
  • travaux, soit frais réels ou forfait de 15 % du prix d'acquisition.

b) Calcul de la plus-value nette

Dispositif applicable aux cessions jusqu'au 1er février 2012 :

La plus-value brute est réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention, au delà de la 5ème.

Les délais de possession sont calculés par périodes de 12 mois, depuis la date d'acquisition jusqu'à la date de cession.

Exemple

Acquisition le 5 mars 1995 et vente le 5 mai 2004. La période de référence pour le calcul de l'abattement est composé entre le 5 mars 2000 et le 5 mai 2004, soit 4 ans et 2 mois.

Le pourcentage d'abattement s'élève à 4 x 10 % = 40 %

La moins-value brute réalisée sur les biens ou droits n'est pas prise en compte, sauf 2 exceptions : vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives, imposition consécutive à la fusion de SCPI.

Abattement fixe de 1 000 € (supprimé à compter du 1er février 2012).

Dispositif applicable aux cessions à compter du 1er février 2012

- Nouvelle règle :

3 périodes d'abattement avec des taux différents, aboutissant à une exonération totale au bout de 30 ans :
2 % par année de détention au-delà de la 5ème : 2 % x 12 ans = 24 %
4 % par année de détention au-delà de la 17ème : 4 % x 7 ans = 28 %
8 % par année de détention au-delà de la 24ème : 8 % x 6 ans = 48 %
  Total = 100 %

- Suppression de l'abattement fixe de 1 000 € (article 150 VE du CGI abrogé)

Date d'application des nouvelles règles : cas général = plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er février 2012.

c) Dispositif anti-abus

Texte intégral : "Les nouvelles règles s'appliquent aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 25 août 2011, en cas d'apport de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens immobiliers à une société dont la personne à l'origine de l'apport (son conjoint, leurs ascendants et descendants ou ayant-droits à titre universel de l'une ou de plusieurs de ces personnes), est un associé ou le devient à l'occasion de cet apport".

Il faut être prudent sur la notion d'apport : elle pourrait être entendue au sens large, à savoir toutes les ventes à compter du 25 août 2011 au profit d'une société. Attendre sur ce sujet, les modifications qui seront apportées par la loi de Finances pour 2012.

E - IR et prélèvements sociaux

La plus-value est imposable au taux proportionnel de 19 % + 13.5 % (prélèvements sociaux), soit 31.10 %.

A RETENIR :

Le moyen sûr d'échapper au nouveau régime des plus-values privées est clairement d'avoir vendu son bien à un tiers avant le 1er février 2012 (acte signé).

Par extension du dispositif anti-abus, nous pensons que le bénéfice de l'ancien régime pourrait être remis en cause sur les ventes à des ayant-droits.

Pour tous renseignements complémentaires, nous restons à votre disposition.

Armelle Benard - Vous n'avez pas le droit de voir cet objet.


Dates

Modifié : 15/11/2011
Publié : 15/11/2011


Flash novembre 2011

Dates

Modifié : 15/11/2011
Publié : 15/11/2011

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