Flash n°194 (novembre 2007)

1 – Chambre d'hôtes, gîtes ruraux : nouveau dispositif

2 – Evitez les arnaques

3 – Céréaliers : un nouveau RDV sur les marchés des céréales

4 – Renouvellement des contrats agri-environnementaux


1 – Chambre d'hôtes, gîtes ruraux : nouveau dispositif

Les nouvelles dispositions issues de la loi du 14 avril 2006 donnent une définition claire et précise de la chambre d’hôtes qui est une chambre meublée chez l’habitant assortie de certaines prestations et destinée à accueillir des touristes. Un décret du 3 août 2007 précise les contours de cette activité ainsi que les conditions minimales d’équipement, le nombre maximal de chambres et un certain nombre d’obligations nouvelles à respecter.

1 - Des obligations juridiques renforcées

Définitions
La location de chambres d’hôtes consiste en l’hébergement à titre onéreux de personnes pour une ou plusieurs nuits dans des chambres meublées. Le loueur réalise l’accueil des clients et fourni le petit déjeuner ainsi que le linge de maison. Les chambres se situent dans la résidence de l’habitant qu’il s’agisse de sa résidence principale ou secondaire. Elles peuvent, le cas échéant, se situer à proximité de l’habitation.

Le nombre de chambres est limité à 5 pour une capacité maximale d’accueil de 15 personnes.

Un gîte rural est une maison individuelle ou un local situé en zone rurale, donnée en location par un propriétaire. Contrairement aux chambres d’hôtes, la location de gîtes ruraux n’a pas pour obligation d’avoir lieu dans la résidence principale du loueur.

2 - Une déclaration obligatoire en Mairie

Toute personne qui souhaite louer des chambres d’hôtes doit procéder à une déclaration en mairie, soit par lettre recommandée, voie électronique ou dépôt faisant l’objet d’un accusé de réception.

L’absence de déclaration sera passible d’une contravention de 5ème classe, en application d’un décret du Conseil d’Etat qui est en cours d’élaboration. En vertu de l’article L.131-13 du code pénal, la sanction applicable est une amende d’un montant de 1 500 €, montant qui peut être porté à 3 000 € en cas de récidive.

Les loueurs en activité devront réaliser cette déclaration avant le 31 décembre 2007.

Cette déclaration en mairie n’est pas nécessaire pour la location des gîtes ruraux.

3 - Des contraintes techniques

a) Diagnostic technique du logement
Seules les locations de gîtes ruraux sont concernées par cette information auprès du locataire.

Le loueur doit fournir lors de la rédaction du contrat de location un diagnostic technique qui doit comprendre :
- un diagnostic de performance énergétique
- un état des risques naturels et technologiques
- un constat de risque d’exposition au plomb à compter du 12 août 2008.

b) Contrôle de la qualité de l’eau des piscines

Les loueurs en meublés qui mettent une piscine à la disposition de leurs clients sont soumis à la réglementation relative au contrôle de la qualité de l’eau des piscines.
Un contrôle mensuel à la charge du loueur sera effectué par les services de la DDASS. Le coût de ce contrôle est évalué à environ 100 €. De plus, le loueur devra vidanger deux fois par an la piscine et renouveler l’eau à hauteur de 30 litres d’eau par jour et par baigneur.
Accessibilités des logements meublés loués à tous : en application de la loi pour l'égalité des droits et des chances du 11/02/2005, les constructions et les améliorations de logements destinés à la location meublé dont les permis de construire ont été délivrés à compter du 01/01/2007 devront être accessibles à tous et notamment aux personnes handicapées.

4 - Registre du commerce et des sociétés : une déclaration parfois nécessaire

Un loueur de chambres d’hôtes devra s’inscrire au RCS dès lors que son activité commerciale est réalisée de manière habituelle.

De même, un retraité qui loue à titre onéreux, des logements meublés de façon habituelle sera tenu de s’immatriculer au RCS.

Pour les exploitants agricoles, la loi d’adaptation agricole de 1988 règle la question. Ainsi l’activité de location de chambres d’hôtes est considérée comme complémentaire à l’activité agricole sous réserve qu’elle soit exercée dans le prolongement de la mise en valeur de l’exploitation et que soient remplies certaines conditions (prépondérance de l’activité civile agricole, critères de revenus procurés, exercice des activités d’accueil par la personne mettant en valeur l’exploitation agricole….).

Si la fourniture de services n’est pas comprise dans la location des gîtes ruraux, ces loueurs ne réalisent pas d’acte de commerce, leur inscription au RCS n’est pas nécessaire.

a) Des règles fiscales spécifiques à chaque situation
Au-delà de l'imposition des résultats de cette activité, de nombreuses règles fiscales particulières s'appliquent aux locations meublées.

b) Détermination des bénéfices fiscaux

Les bénéfices provenant de la location d’immeubles meublés sont qualifiés de recettes commerciales. Ils relèvent donc de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

5 - Des modalités d’imposition des bénéfices particulières

En préambule, nous pouvons préciser qu'un contribuable dont les recettes annuelles ne dépassent pas 760 € sera exonéré d’imposition.
Les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), résultant de cette activité de location, peuvent être imposés selon 2 régimes distincts : le régime micro-entreprise BIC, le régime réel simplifié ou normal BIC

Le régime micro-entreprise est applicable lorsque le chiffre d’affaire annuel ne dépasse pas 76 300 € hors taxes pour les activités de location meublée. Ce régime est applicable lorsque l’activité est exonérée de TVA ou relève du régime de franchise en base de TVA.
Dans ce cadre, le revenu imposable est déterminé par rapport aux recettes annuelles de l'activité auxquelles est appliqué un abattement de 71 %. Donc 29 % des recettes composent le résultat et sont imposés.

Le régime réel, quant à lui, détermine le résultat fiscal par l'appréciation des recettes et dépenses.

Une précision doit être apportée concernant les gîtes ruraux et leur amortissement. Ce dernier est linéaire sur une période de minimum 20 ans et constitue une charge. Toutefois, le montant de l'amortissement du bien admis en déduction de la base imposable, ne peut pas excéder, au titre d'un même exercice, celui du loyer acquis diminué des charges afférentes à ces biens. En cas de location par une société, un assouplissement est admis, soit un amortissement, au titre d’un exercice, dans la limite de trois fois le montant des loyers acquis, et ce, pendant une période de trente-six mois à compter du début de la mise à disposition. Il conviendra de respecter les règles spécifiques concernant les déficits.

Le régime réel est applicable en cas de dépassement du seuil de 76 300 €, d’option pour le régime ou d’assujettissement à la TVA.

6 - Le traitement fiscal des Déficits et des Plus-values

Les dispositions fiscales relatives aux déficits et aux plus-values sont différentes selon la qualité des loueurs, répartis en 2 catégories : les loueurs non professionnels, les loueurs professionnels

Lorsque les recettes sont inférieures à 23 000 € et ne représentent pas 50 % des revenus imposables, le loueur est non professionnel, à condition qu’il ne soit pas immatriculé au RCS.

Par conséquent, pour être loueur professionnel, il faut soit :
- être immatriculé au RCS et réaliser des recettes supérieures à 23 000 €,
- être immatriculé au RCS et réaliser des recettes supérieures à 50 % des revenus imposables

Ces seuils s’apprécient au niveau du foyer fiscal. En revanche, en présence d’une société, les seuils seront appliqués pour chaque associé en fonction de la part de résultat qui lui a été attribuée.

a) Les déficits
Un loueur professionnel peut affecter un déficit issu de son activité de location sur le revenu global du foyer fiscal sans limitation de durée. Par contre, un loueur non professionnel ne pourra imputer ce déficit qu’aux seuls bénéfices provenant de cette activité, et ce, dans un délai de 6 ans.

b) Les plus-values
Lorsqu’un loueur non professionnel réalise des plus-values sur la cession des biens loués, celles-ci seront soumises au régime des plus-values privées, soit une imposition au taux proportionnel de
16 % auquel s'ajoute 11 % au titre des contributions sociales. Toutefois, le loueur pourra bénéficier d’abattement en fonction de la durée de détention. En effet, au delà de la 5ème année de détention, un abattement de 10 % est appliqué par an, soit une exonération totale au terme de 15 ans.

Les plus-values de cession réalisées par des loueurs professionnels relèvent du régime des plus-values professionnelles. Ces plus-values sont traitées différemment selon leur durée de détention. En effet, si les biens sont détenus depuis moins de 2 ans, les plus-values seront rattachées aux bénéfices. En revanche, en cas de détention supérieure à 2 ans, les plus-values seront imposées à 27 % (16 % d'imposition et 11 % de prélèvement sociaux). Le loueur peut bénéficier d'une exonération totale en application de l’article 151 septies du CGI, à condition que l'activité ait plus de 5 ans et que le montant total des recettes soit inférieur à 250 000 €. Au-delà de ce dernier seuil, l'exonération peut être partielle.

7 - Activité touristique et exploitation agricole

Les locations de logement en meublé doivent porter sur des logements aménagés de telle sorte que le mobilier et les services offerts constituent un élément déterminant de la location
Ces activités doivent être développées sur l’exploitation agricole et doivent donner lieu à utilisation des locaux ou de terrains dépendant de cette exploitation.

Les structures d’accueil doivent être dirigées par des chefs d’exploitation quelle que soit la forme juridique de cette structure d’accueil. Dans le cadre d’une société créée pour la gestion de cette structure, les chefs d’exploitation doivent détenir plus de 50% des parts représentatives du capital de ladite société.

Dans le cadre de l'exploitation agricole, sous forme individuelle ou sociétaire, il peut être envisagé de louer des chambres d'hôtes ou gîtes.
Sur le plan fiscal, cette activité peut être rattachée aux bénéfices agricoles à condition de respecter certains seuils. En effet, les recettes provenant de la location de chambres d’hôtes ou de gîtes ne doivent dépasser ni 50 000 € ni 30 % des recettes agricoles.
L'avantage du rattachement consiste en une simplification des formalités comptables. Toutefois, il convient de préciser que les règles particulières de l'amortissement susvisées doivent être respectées. De plus, si l'activité est considérée fiscalement comme non professionnelle, il conviendra de respecter les règles spécifiques aux déficits.

Précision :
Concernant les exploitants locataires de locaux agricoles qu'ils souhaitent transformer en meublé pour des activités touristiques, les règles relatives au statut du fermage doivent être respectées. Le législateur a autorisé le preneur à consentir avec l'accord exprès du propriétaire des sous-locations de parcelles ou de bâtiments pour un usage de vacances ou de loisirs ou encore pour un usage d'habitation (art. L. 411-35 du code Rural).

8 - La TVA

Le loueur de logements meublés est assujetti à la TVA dès lors que la location est effectuée à titre onéreux, de façon régulière et réunit trois des 4 conditions suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, le linge de maison, la réception de la clientèle.
Cependant, lorsque le chiffre d’affaires d’une entreprise réalisant des locations de chambres d’hôtes et de gîtes ruraux est inférieur à 76 300 €, celle-ci bénéficie de plein droit du régime de franchise en base de TVA, c'est-à-dire une exonération de paiement de TVA.
Le Service Juridique - Source : A/S

2 – Evitez les arnaques

Actuellement, les exploitants agricoles sont la cible de démarchages de grande ampleur via le téléphone, le fax, les mails, les prospections pour des insertions dans des annuaires professionnels.

Ne répondez pas. Ne signez et ne retournez rien avant d’avoir fait une lecture complète de vos engagements. Le cas échéant, prenez du recul et dites que vous souhaitez avoir un avis de votre Centre de Gestion.

Si c’est trop tard, ne vous laissez pas intimider. Ne payer rien. Appelez-nous ; nous vous donnerons quelques tuyaux pour vous défendre.
Le Service Juridique

3 – Céréaliers : un nouveau RDV sur les marchés des céréales

La flambée du prix des céréales implique une envie de mieux connaître les possibilités de commercialisation offertes par vos partenaires (coopératives et négociants) pour mieux décider.

Retenez d’ores et déjà les 5, 6 et 13 mars 2008 pour une formation sur les marchés céréaliers.

Nous en reparlerons.

Adrien Louradour, Conseiller d’entreprise

4 – Renouvellement des contrats agri-environnementaux

De nombreux contrats MAE arrivent à la fin. Les montants en jeu sont parfois conséquents pour les exploitations concernées. Il apparaît donc d’ores et déjà important de se préparer à leur renouvellement.

Les exploitations ayant un contrat environnemental se terminant avant le 31 décembre 2008 doivent renvoyer leur dossier de demande avant le 15 mai 2008.

En plus des pièces habituelles constitutives du dossier (dossier PAC 2007, photographies aériennes des parcelles faisant l’objet de la demande, carte à l’échelle 1/25000 permettant de localiser les parcelles, anciens contrats agri-environnementaux : CTE, CAD ou en cours : CAD), il est maintenant demandé un diagnostic environnemental des parcelles concernées par les MAE. Ce diagnostic doit être réalisé avant le dépôt du dossier par un agent de la structure compétente en fonction du territoire : LPO, Nature Environnement 17 ou Parc inter régional du Marais Poitevin. Cet élément supplémentaire entraînant un allongement de la durée de préparation du dossier, nous vous invitons à prendre vite date.

Pour toutes informations complémentaires, n’hésitez pas à me contacter au 05 46 93 86 00.

Hervé Molénat, Conseiller d’entreprise



Mots clés :

chambre d'hôtes, arnaques, marchés des céréales, contrats agri-environnementaux

Dates

Modifié : 11/01/2008
Publié : 11/01/2008


Flash n°194 - novembre 2007

Mots clés

chambre d'hôtes, arnaques, marchés des céréales, contrats agri-environnementaux

Dates

Modifié : 11/01/2008
Publié : 11/01/2008

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