FLASH n° 168 Août 2005

Les exploitants agricoles sont sollicités pour vendre des terrains agricoles destinés à la construction de maison d'habitation.

Vous nous avez beaucoup interrogé sur le régime fiscal de la cession de ces terrains.

Les règles sont complexes et varient selon les situations. Je vous propose de les étudier à travers les cas que nous rencontrons le plus fréquemment.

SORT DES PLUS VALUES REALISEES LORS DE LA CESSION DE TERRAINS A BATIR

Plusieurs questions sont à poser :

  • - Les terres sont-elles inscrites au bilan ?
  • - Quels sont les droits appelés sur la vente : droit d'enregistrement ou TVA immobilière ?
  • - Qui achète ? Une personne physique, une société, une Commune ....
  • - Quelle est la destination du bien après la vente : usage agricole, maison d'habitation, zone commerciale....

Terres détenues dans le patrimoine privé : régime des plus values privées

Ce régime a été modifié par une instruction du 14/01/2004. Il s'applique à toutes les cessions, à titre onéreux, d'immeubles bâtis ou non bâtis (maison d'habitation, terres non inscrites au bilan).
Sont exonérées de plus values la vente de la résidence principale et les ventes d'immeubles dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €.

La plus value est déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Cette plus value est réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. Le délai de possession est calculé par période de 12 mois depuis la date d'acquisition jusqu'à la date de cession. Par détention, il faut entendre « détention dans le patrimoine privé ».

La plus value ainsi obtenue est imposée au taux de 16 % + 11 % (csg+rds) soit 27 %. Elle est déclarée et appelée par le notaire au moment de la réalisation de la vente par acte authentique.

Exemple : Mr X est exploitant agricole et a opté pour maintenir ses terres dans le patrimoine privé. La vente de terre relève donc du régime des plus values privées.Il a hérité d'une parcelle de terre de 10 ares le 5 mars 1996 pour une valeur de 310 €. Le 5/5/2005, Mr X vend cette parcelle à Mr Y pour une valeur totale de 30 000 €.
La plus value est de 29 690 €. La période de référence pour le calcul de l'abattement est comprise entre le 5 mars 2001 et le 5 mai 2005 (soit 4 ans et 2 mois). Le pourcentage d'abattement est de 4 x 10 % = 40 %.
La plus value est de 29 600 € -40 %= 17 814 €.
L'impôt s'élève à 17 814 x 27 %= 4 810 €

Terres inscrites au bilan : régime des plus values professionnelles

Les cessions de biens (terres, matériel...) inscrits à l'actif d'un bilan professionnel relèvent du régime des plus values professionnelles défini à l'article 151 septies du CGI.

Les plus values sont exonérées lorsque la durée de l'activité est supérieure à 5 ans et que la moyenne du chiffre d'affaires des deux années précédentes est inférieure à 250 000 €. Lorsque que la moyenne de chiffre d'affaires est comprise entre 250 000 € et
350000 €, la plus value est taxée selon un taux progressif.
Lorsque les conditions susvisées ne sont pas remplies, la plus value est taxable. La plus value constatée entre le prix de cession et le prix d'acquisition est qualifiée soit de plus values à court terme ou soit de plus à long terme.

Les plus values à court terme sont celles qui sont réalisées à l'occasion des cessions d'immobilisations de toutes natures, acquises depuis moins de 2 ans. Elles sont ajoutées au bénéfice imposable, donc elles font partie de l'assiette de calcul des cotisations sociales et sont imposées selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Les plus values sont qualifiées à long terme lorsque les terres sont détenues dans le patrimoine professionnel depuis plus de deux ans ; le taux d'imposition est de
16 % (après l'abattement « centre de gestion agréé » de 20 %) et de 11 % (CSG, CRDS et PS) sur le montant brut des plus values. Elles ne sont pas soumises à cotisations sociales.

Ensuite, il faut se poser la question de savoir si la vente supporte de la TVA IMMOBILIERE ou des droits d'enregistrement.

La TVA immobilière s'applique lorsque l'acquéreur s'engage dans l'acte de vente à construire dans le délai de 4 ans et qu'un certificat d'urbanisme est produit. (art 1594 OG A du CGI).

Dans ce cas, l'exonération tenant aux conditions des 5 ans et du chiffre d'affaires ne pourra pas s'appliquer.

Toutefois, lorsque la vente d’un terrain inscrit au bilan s’effectue à une personne physique qui construit une maison d’habitation, la cession bénéficie des droits d’enregistrement. La plus-value est alors exonérée si l’activité agricole et exercée depuis + de 5 ans et que la moyenne du chiffre d’affaires des 2 années précédentes est inférieure à 250 000 €.

Pour y voir plus clair, prenons un exemple.

Mr X est exploitant agricole, les terres sont inscrites à l'actif de son bilan professionnel. La vente de terre relève donc du régime des plus values professionnelles.
Mr X a hérité d'une parcelle de terre de 10 ares le 5 mars 1996 pour une valeur de 310 €. Le 5 mai 2005, Mr X vend cette parcelle à Mr Y pour une valeur totale à 30 000 €. Cette parcelle a été inscrite au bilan le 5 mars 1996. La date de clôture de Mr X est le 30 juin.
La plus value est toujours réalisée à la date de clôture, soit le 30 juin 2005. Le chiffre d'affaires moyen de 2004 et de 2003 est inférieur à 250 000 €. Mr X exerce son activité agricole depuis plus de 5 ans.

Pour savoir si la plus value est taxable, il faut se renseigner auprès du notaire. Si l'acquéreur est une personne physique qui s'engage à construire une maison d'habitation, la vente sera grevée de droits d'enregistrement et le régime d'exonération des plus values professionnelles s'appliquera.
L'imposition sera de 0.

En revanche, si l'acquéreur est une société ou un promoteur qui s'engage à construire des immeubles dans le délai de 4 ans, le régime d'exonération des plus values ne s'applique pas du fait de l'application de la TVA IMMOBILIERE.
Le bien étant détenu depuis plus de 2 ans, il s'agira d'une plus value à long terme.
La plus value de 29 690 € ( 30 000 € - 310 €) sera taxée de la façon suivante : 29 690 € - 20 % abattement CGA = 23 752 € x 16 % = 3 800 €
29 690 € x 11 % CSG, CRDS , PS = 3 266 €

L'impôt s'élèvera à 7 066 €.

Biens migrants

Bien souvent, les terres figurent un moment dans le patrimoine professionnel et ensuite retournent dans le patrimoine privé et inversement. Le régime fiscal lié à la vente du terrain dépend de la situation du bien au moment de la vente.

Prenons un exemple pour expliquer le régime.

Mr X est exploitant agricole sur une structure individuelle de 1990 à 1998, les terres étaient inscrites au bilan ( = détention dans le patrimoine professionnel).
Le 1er janvier 1998, il constitue une EARL avec son épouse, les terres retournent dans le patrimoine privé.
Le 1er janvier 2005, il vend , pour une valeur de 30 000 €, une parcelle de 10 ares qu'il a acquise le 1er février 1992 pour une valeur de 310 €.

Que se passe-t-il ? En 1998, les terres ont été sorties du bilan professionnel à leur valeur vénale, pour la parcelle en question à 350 €. Dans le régime des plus values professionnelles le retrait d'actif correspond à une cession, la plus value est taxable. Elle est de 350 – 310 = 40 €.

La parcelle est inscrite depuis plus de 2 ans, la plus value est donc à long terme. Le 01 janvier 1998, le chiffre d'affaires était en moyenne ( 1997 et 1996) inférieur à l'époque au seuil de 1 000 000 francs. La plus value a donc été exonérée.
En 2005, Mr X vend sa parcelle. Elle est dans le patrimoine privé : ainsi le régime fiscal de sa cession relève du régime des plus values privées.

La plus value est de 30 000 € - 350 € (valeur de retrait dans le patrimoine privé) = 29 650 €.
La période de référence pour le calcul de l'abattement est comprise entre le 1er janvier 2003 et le 1er janvier 2005 ( soit 2 ans ), les cinq premières années de détention n'ouvrant pas droit à l'abattement. Le pourcentage d'abattement est de
2 x 10 % = 20 %.
La plus value est de 29 650 € -20 %= 23 720 €.
L'impôt s'élève à 23 720 x 27 %=6 404 €.

Moyens d'optimisation

Tous ces exemples démontrent que la fiscalité diffère selon la situation de chacun. Il existe, à l'heure actuelle, un certain nombre de règles fiscales qui permettent de diminuer le montant de l'impôt.
Il faut généralement avoir réfléchi et décidé bien en amont de la signature des actes de cession. Nous vous invitons à en parler très tôt avec votre Comptable-Conseil.

Dans le flash de juin 2005, nous vous avons exposé les règles du retrait des terres dans le patrimoine privé. Le principe est l'inscription des terres au bilan.
Suite aux modifications apportées par le tout récent Décret du 3 janvier 2005, l'exploitant peut opter pour conserver l'ensemble de ses terres dans son patrimoine privé pour un exercice, au lieu de 15 exercices.
Cette nouvelle rédaction est très favorable, puisque tant l'option que la renonciation sont à formuler lorsque l'exploitant est en mesure de connaître l'impact de sa décision sur l'exercice écoulé.
Essayons d'optimiser le coût de l'impôt sur le deuxième exemple.

Rappel de l'exemple: Mr X est exploitant agricole et a inscrit ses terres au bilan. Il a hérité d'une parcelle de terre de 10 ares le 5 mars 1996 pour une valeur de 310 €, le 5 mai 2005, Mr X vend cette parcelle à Mr Y pour une valeur totale à
30 000 €. Clôture comptable au 30 juin.

L'acquéreur est un promoteur qui s'engage à construire des immeubles dans le délai de 4 ans , le régime d'exonération des plus values ne s'applique pas du fait de l'application de la TVA IMMOBILIERE.

Rappel de l'impôt sans optimisation:
La plus value de 29 690 € (30 000 € - 310 €) est taxée de la façon suivante:
29 690 € - 20 % abattement CGA = 23 752 € x 16 % = 3 800€
29 690 € x 11 % CSG, CRDS , PS = 3 266 €
L'impôt s'élève à 7 066 €.

Calcul des plus values en appliquant les moyens d'optimisation apportés par le Décret du 03.01.2005 :

Mr X peut opter pour retirer ses terres dans le patrimoine privé au plus tard lors du dépôt de sa déclaration de résultat le 30 avril 2006, afin que les terres ne soient plus au bilan sur l'exercice allant du 01.07.2004 au 30.06.2005.

Le compromis de vente a été signé le 5 février 2005. Il indique la valeur vénale du bien à céder.

La règle veut que le retrait d'actif se fasse à la valeur vénale, à savoir la valeur indiquée dans le compromis, 30 000 €. Le retrait vaut cession et entraîne la taxation de la plus value.

Les conditions de l'exonération de la plus value sont-elles réunies ?

Mr X exerce son activité depuis plus de 5 ans, son chiffre d'affaires en moyenne de 2004 et 2003 est inférieur à
 250 000 €. Il ne s'agit pas d'une opération assujettie à la TVA immobilière.

La plus value professionnelle de 29 690 € n'est pas taxée.

La parcelle de terre lors de la vente est dans le patrimoine privé, sa cession relève du régime des plus values privées.

La plus value est composée de la différence entre le prix de vente et la valeur de retrait dans le patrimoine privé:
30 000 € - 30 000 € = 0 €.

.La législation actuelle présente aujourd'hui des avantages qui risquent d'être révisés. Il est question dans les projets législatifs de modifier à nouveau le régime des cessions de terrains à bâtir afin de les rendre toujours taxables que ce soit dans le régime des plus values professionnelles ou dans le régime des plus values privées. A priori, la nouvelle réglementation plus sévère devrait s'appliquer à toutes les ventes à compter du 1er janvier 2006. (La vente est parfaite au moment de la signature de l'acte notarié et non lors de l'établissement du compromis de vente). Les conseils que nous donnons aujourd'hui ne sont donc peut-être pas ceux que nous donnerons demain. Chaque cas étant différent, contactez nous avant toute décision.

Armelle BENARD, Responsable du Sce Juridique



Dates

Modifié : 12/09/2005
Publié : 12/09/2005