Propriétaires bailleurs, quelle stratégie pour 2018 ?


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Compte-tenu de la neutralisation de l’imposition des revenus de l’année 2018, vous êtes nombreux à vous interroger sur l’intérêt d’engager des travaux sur vos biens loués.

Par principe, l’imposition des revenus fonciers 2018 sera neutralisée par le CIMR.

A noter que les charges récurrentes seront imputées sur 2018 même si vous différez leur paiement en 2019. Il s’agit par exemple des charges d’assurance ou de copropriété, les taxes foncières…

Par ailleurs, pour ne pas décourager les propriétaires de réaliser des travaux en 2018, ou pour éviter de différer des travaux en 2019, l’administration a prévu des règles particulières pour les dépenses « pilotables ».

Modalités d’imputation des travaux payés en 2018 et/ou en 2019

  1er cas 2 ème cas 3 ème cas
Travaux 2018
Payés 30000 20000 0
Déductibles 30000 20000 0
Travaux 2019
Payés 0 10000 30000
Déductibles 15000 15000 15000
Déduction en 2019 Je pourrai déduire 50 % des travaux de 2018 Je pourrai déduire plus que mes travaux de 2019 Je perds 50 % de charges déductibles

Incidence de l’année de réalisation des travaux par le propriétaire bailleur

En 2018
  • Permet de réduire l’imposition des revenus « exceptionnels » ou non concernés par le prélèvement à la source (revenus financiers, dividendes, plus-value mobilière), et non neutralisée par le CIMR. Il faut que ces travaux génèrent un déficit foncier imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700 € hors intérêts d’emprunts)
  • Permet de réduire le revenu imposable et donc le taux de prélèvement à la source applicable de septembre 2019 à août 2020
  • Permet d’imputer 50% des travaux 2018 sur le revenu foncier imposable de 2019
En 2019
  • Ne permet de déduire que 50% de la somme des travaux réalisés en 2018 et 2019. Les travaux à caractère d’urgence et la réhabilitation des monuments historiques seront déductibles à 100%.
  • Permet de réduire le revenu imposable et donc le taux de prélèvement à la source applicable de septembre 2020 à août 2021.
En 2020
  • Permet de déduire 100% des travaux sur le revenu foncier imposable de 2020
  • Permet de réduire le revenu imposable et donc le taux de prélèvement à la source applicable de septembre 2021 à août 2022.

Les bailleurs qui différeront la réalisation de travaux sur l’année 2019, sans en avoir effectués en 2018, seront pénalisés. Ils ne pourront pas déduire de leurs revenus fonciers 2019, 100% de leurs dépenses de travaux, mais seulement 50 %.

Si vous envisagez de petits travaux, mieux vaut les différer à 2020, puisque nous reviendrons à une déduction de droit commun, c’est à dire à 100 %.

Si vous envisagez de gros travaux, qui vous permettent de générer un déficit foncier imputable sur votre revenu global 2018 et vos revenus fonciers des dix années suivantes, vous avez plutôt intérêt à les engager dès 2018.

En présence de revenus exceptionnels imposables en 2018, l’imposition de ces revenus, qui ne sera pas neutralisée par le CIMR, sera atténuée par l’imputation du partir du déficit foncier 2018. En plus du déficit foncier reportable le cas échéant, le montant de ces travaux 2018 sera déductible à hauteur de 50 % sur les revenus de 2019.

La stratégie sera donc propre à chaque situation.


Tags : bailleurs, location, loyer, locataire, PAS, prélèvement à la source


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