Réserves au droit de préemption du preneur en place



Lorsqu’un bailleur souhaite vendre ses biens agricoles, il ne peut pas librement choisir son co-contractant car, le preneur en place bénéficie d’un droit de préemption. Le droit de préemption est la faculté pour le preneur d’acquérir les biens qu’il exploite.

Conditions et mise en œuvre du droit de préemption

Conditions d’exercice du droit de préemption

Le preneur en place dispose d’un droit de préemption lorsque les conditions suivantes sont réunies :

  • Le bien loué fait l’objet d’une aliénation à titre onéreux c’est-à-dire d’une vente. Au contraire, la donation et l’échange n’ouvrent pas le droit de préemption

De même, la vente des biens loués par le bailleur à un membre de sa famille n’entre pas dans le droit de préemption du preneur en place. C’est le cas lorsque le bailleur vend les biens loués à un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclus (frère, enfant, oncle, beau-frère...). En revanche, le preneur en place peut préempter si la vente se fait au profit du cousin du bailleur.

La vente de parts sociales d’une SCI ou d’un GFA propriétaire du bien loué n’ouvre pas de droit de préemption au preneur

  • Le preneur doit être titulaire d’un bail rural (écrit ou verbal) en cours
  • Le preneur doit avoir exercé l’activité professionnelle d’exploitant agricole pendant au moins 3 ans
  • Le preneur doit avoir exploité lui-même ou par sa famille le bien en vente
  • Le preneur ne doit pas être propriétaire de parcelles représentant une surface supérieure à 3 fois le seuil de surface agricole moyenne régionale. En Poitou-Charentes, cette surface est fixée à 94 ha, ce qui signifie que le preneur ne doit pas être propriétaire de plus de 282 ha.

Mise en œuvre du droit de préemption

En règle générale, le preneur en place exerce son droit de préemption pour acquérir les biens qu’il a lui‑même exploité. Mais, il peut également exercer son droit de préemption pour faire exploiter les biens par son conjoint ou partenaire de PACS participant à l’exploitation ou par son descendant.

Le droit de préemption peut aussi être exercé directement par le conjoint, partenaire de PACS du preneur participant à l’exploitation ou par son descendant. Dans ce cas, il s’agit du membre de la famille du preneur qui devient propriétaire des biens.

Lorsque le bailleur souhaite vendre les biens loués, une notification du projet de vente doit être adressée au preneur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. À réception, le preneur dispose d’un délai de 2 mois pour se prononcer.

Articulation avec le droit de préemption de la SAFER

En cas de vente d’un bien rural, le droit de préemption du preneur en place et celui de la SAFER peuvent entrer en concurrence. À ce stade, il convient de distinguer 2 situations :

  1. le preneur exploite le bien mis en vente depuis plus de 3 ans. Dans ce cas, le droit de préemption du preneur en place prime celui de la SAFER
  2. le preneur exploite le bien mis en vente depuis moins de 3 ans. Le droit de préemption de la SAFER prime celui du preneur en place.

Pour calculer la durée d’exploitation du bien loué, il convient de tenir compte non seulement de la durée d’exploitation du bien loué par le preneur mais également de la durée d’exploitation par son conjoint, son ascendant ou l’ascendant de son conjoint.

De nouvelles précisions apportées par la jurisprudence viennent limiter l’application du droit de préemption du preneur en place dans certaines hypothèses.

 

Pas de droit de préemption pour le preneur ayant recours à une ETA

Récemment, la Cour de cassation est venue préciser que l’agriculteur qui a recours à une entreprise de travaux agricoles des semis à la récole n’exploite pas personnellement les terres louées et qu’en conséquence, il ne bénéficie pas du droit de préemption. En l’espèce, le bailleur a mis en vente les biens loués sans notification préalable au preneur. Ce dernier a donc demandé la nullité de la vente faite en méconnaissance de son droit de préemption.

Rappelons que le recours à une ETA n’est pas une pratique interdite. Mais, la Cour de cassation a considéré que le preneur en place doit non seulement assurer la direction et la surveillance de l’exploitation mais aussi participer de manière effective et permanente aux travaux agricoles pour bénéficier d’un droit de préemption.

Pour exercer son droit de préemption en cas de vente des parcelles louées, il faut que le preneur réalise personnellement les travaux agricoles. A défaut, il peut perdre cette faculté. 

Pas de droit de préemption pour le preneur qui n’a pas l’autorisation d’exploiter le fonds loué

Pour bénéficier du droit de préemption, il faut être titulaire d’un bail rural valable. Or, la validité du bail rural dépend du respect de la réglementation relative au contrôle des structures.

Dans l’affaire récemment jugée, le bailleur a mis en vente des biens agricoles et la SAFER a exercé son droit de préemption. Le preneur en place qui n’avait pas été identifié par le bailleur comme tel, a intenté une action en contestation de la préemption de la SAFER en considérant qu’il était prioritaire.

La Cour de cassation a toutefois jugé qu’un preneur en place qui n’a pas obtenu l’autorisation d’exploiter le fonds loué, ne bénéficie pas d’un droit de préemption au moment de la vente.

Le non-respect du contrôle des structures peut empêcher tout preneur d’exercer son droit de préemption et primer celui de la SAFER au moment de la mise en vente des parcelles louées.


Tags : acquisition de foncier, bien exploité, droit de préemption, bailleur, donation, bail rural


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