Cession de bail rural : une possibilité pour le preneur.



Bien qu’en principe, toute cession de bail rural est interdite, le preneur en place a la faculté de céder son bail à son descendant ou son conjoint avec l’accord préalable du bailleur.

Lorsqu’un fermier prend sa retraite ou cesse progressivement son activité, l’exploitation peut être poursuivie par un de ses descendants ou son conjoint ou partenaire de PACS. Dans ce cadre, le statut du fermage offre la possibilité à l’exploitant de céder les baux dont il est titulaire sous certaines conditions. En particulier, le preneur doit obtenir l’autorisation du bailleur de céder le bail.

Les bénéficiaires de la cession

Seuls peuvent bénéficier d’une cession de bail par le preneur en place :

  • Ses descendants (enfants, petits-enfants, arrières petits-enfants) qui sont majeurs ou capables ;
  • Son conjoint ou son partenaire de PACS qui participe à l’exploitation, que ce soit en qualité de coexploitant ou de conjoint collaborateur et peu importe qu’il s’agisse d’une participation à temps plein ou partiel.

L’autorisation du bailleur

Pour céder son bail, le preneur doit obtenir l’accord préalable du bailleur.

 

 La cession réalisée sans autorisation entraîne la nullité de l’acte de cession ainsi que la résiliation du bail.

 

En règle générale, la cession doit être adressée au bailleur, au moins 2 mois avant sa réalisation par lettre recommandée avec accusé de réception, pour qu’il se prononce sur celle-ci.

En cas de refus du bailleur, le preneur peut demander au Tribunal Paritaire des Baux Ruraux l’autorisation de céder le bail. Dans ce cas, le juge doit prendre en considération tant la situation du preneur en place que celle du bénéficiaire de la cession.

  • Situation du cédant : la cession est accordée au seul fermier qui a respecté toutes ses obligations du bail (bon entretien des parcelles, paiement des fermages aux échéances….)
  • Situation du cessionnaire : la cession est accordée au bénéficiaire qui remplit les conditions suivantes :
    • exploiter personnellement les biens repris pendant au moins 9 ans ;
    • habiter sur l’exploitation ou à proximité permettant l’exploitation directe des biens repris ;
    • détenir les moyens d’exploitation (cheptels et matériels nécessaires à l’exploitation) ;
    • être en conformité avec le contrôle des structures.

Spécificité des baux à long terme

Dans les baux à long terme (18 ans, 25 ans ou de carrière), les parties peuvent convenir que les descendants du preneur ne pourront pas bénéficier d’une cession de bail.

Toutefois, il n’est pas possible de prévoir une clause excluant la cession de bail au profit du conjoint ou partenaire de PACS du preneur.

Par la cession de bail, le bénéficiaire devient preneur en lieu et place du fermier cédant. Il reprend ainsi les droits et obligations prévus dans le bail initial.

  

Les Juristes du CGO sont à votre disposition pour tous renseignements complémentaires à ce sujet.


Tags : Cession, transmission, bail à ferme, bail rural, statut du fermage