Avantages du bail à long terme : le réflexe pour transmettre



Avantages du bail à long terme : le réflexe pour transmettre

Exploitant ou propriétaire de foncier agricole, vous souhaitez louer vos biens ou, plus simplement vous envisagez de les transmettre, le bail à long terme est un outil primordial qui procure des avantages fiscaux.

Principes du bail à long terme

A côté du bail ordinaire de 9 ans (cf article Bail rural : 4 points à retenir), il existe 4 types de baux à long terme dont la durée est supérieure à ce minimum légal de 9 ans :

  • Le bail de 18 ans au moins : celui-ci se renouvelle, ensuite, par période de 9 ans ;
  • Le bail de 25 ans au moins : en l’absence de clause de renouvellement par tacite reconduction, il s’arrête automatiquement au bout de 25 ans. Si les parties décident d’insérer une telle clause, le bail se renouvelle pour 25 ans année par année ;
  • Le bail de carrière : celui-ci est fait pour une durée minimale de 25 ans et se trouve conclu pour la durée de vie professionnelle du locataire ;
  • Le bail cessible hors cadre familial : ce bail est conclu pour une durée minimum de 18 ans.
Seul un notaire peut établir un bail à long terme puisque celui-ci doit être porté à la Publicité Foncière.

Les baux à long terme sont encouragés, d’une part, par des avantages fiscaux et une forte rémunération (majoration du fermage) pour le bailleur et, d’autre part, par une meilleure stabilité pour le locataire.

Avantages fiscaux du bail à long terme

La conclusion d’un bail rural à long terme procure des avantages fiscaux en terme de droits de succession ou donation (cf article Focus sur les droits de mutation à payer au moment de la donation) et d’impôts sur la fortune immobilière (IFI).

Exonération partielle des droits de donation ou succession

A l’occasion de la transmission de votre patrimoine par voie de donation ou succession, les biens loués par bail à long terme vont bénéficier d’une exonération partielle des droits à payer :

  • à hauteur de 75 % de leur valeur lorsque celle-ci est inférieure à 101 897 € ;
  • à hauteur de 50 % de leur valeur lorsque celle-ci est supérieure à 101 897 €.

Donation des terres et vignes à votre enfant

Estimation des terres et vignes à 200 000 €

  • Hypothèse 1 : Conclusion d’un bail à long terme

Donation pour200 000 €

Exonération bail à long terme : 75 % jusqu’à 101 897 €, soit une base taxable de 25 474 €

Exonération bail à long terme : 50 % au-delà 101 897 €(98 103 €), soit une base taxable de 49 051 €

Total base taxable : 74 525 €(25 474 € + 49 051 €)

Abattement en ligne directe : 100 000 €

Droits à payer : 0 €

  • Hypothèse 2 : Conclusion d’un bail ordinaire

Donation pour200 000 €

Abattement en ligne directe : 100 000 €

Base taxable : 100 000 €

Droits à payer : 18 194 €

Pour bénéficier de cette exonération partielle, certaines conditions doivent être remplies :

  • Les biens transmis doivent être des biens ruraux ;
  • Les biens transmis doivent être loués par bail à long terme au moment de la transmission (donation ou succession) ;
  • Le bail à long terme doit avoir été conclu et enregistré au moins 2 ans avant la date de la donation.

    Remarque : en cas de décès, l’exonération est applicable immédiatement, peu importe que le délai de 2 ans ne se soit pas écoulé entre la conclusion du bail et la date du décès du bailleur.

  • Celui qui reçoit les biens (donataire, héritier ou légataire) doit conserver la propriété des biens pendant 5 ans à compter de la transmission par voie de donation ou succession.

Exonération totale ou partielle de l’IFI

Lorsque vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (anciennement ISF), la mise en place d’un bail à long terme sur vos biens vous assure également une exonération totale dès lors que le bail est consenti à un membre de votre famille (conjoint, partenaire de PACS, concubin, enfants, parents, frères et sœurs) et que le preneur en place utilise les biens loués dans l’exercice de sa profession principale.

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, les biens loués par bail à long terme ne seront exonérés d’IFI qu’à hauteur des 75 % jusqu’à 101 897 € et, au-delà, à hauteur de 50 %.

Les juristes du CGO sont à votre disposition pour vous accompagner afin d’anticiper et préparer la transmission de votre exploitation.


Tags : transmission, avantages fiscaux, donation, succession, foncier, bail à long terme


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Tags : transmission, avantages fiscaux, donation, succession, foncier, bail à long terme

modifié : 27/08/2018
Publié : 29/08/2018


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