La location meublée

La location meublée diffère de la location vide (ou nue) par le fait que le bien loué dispose déjà d’éléments d’ameublement. La location meublée peut être proposée à l’année ou de manière saisonnière.

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Il ne suffit pas de mettre une table et des chaises dans un logement pour qu’il soit considéré comme meublé.

Depuis le 1er septembre 2015, un logement est considéré comme meublée lorsqu’il comporte un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y vivre convenablement. Il doit au moins comporter les éléments suivants :

  • De la literie avec couette ou couverture,
  • Des volets ou rideaux dans les chambres,
  • Des plaques de cuisson et un four ou un four à micro-onde,
  • Un réfrigérateur et un congélateur ou un compartiment à congélation du réfrigérateur,
  • De la vaisselle et des ustensiles de cuisine,
  • Une table et des sièges,
  • Des étagères de rangement
  • Du matériel d’entretien ménager.

Cette liste est établie dans le cadre des locations meublées « à l’année » mais se trouve généralement appliquée par les loueurs en meublé saisonnier.

Dans quelle catégorie sont imposés les loyers perçus ?

L’activité de location meublée est considérée sur le plan fiscal comme une activité commerciale. Dès lors, les loyers générés par cette activité ne sont pas imposés à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux.

Toutefois, lorsque l’activité est exercée par le biais d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui s’applique.

Comment détermine-t-on le bénéfice ?

Il existe plusieurs régimes d’imposition. Quel que soit le régime choisi, le bénéfice imposable vient s’ajouter aux autres catégories de revenus pour l’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Le régime micro-BIC 

Ce régime est réservé aux petites entreprises.

Revenu imposable au micro-BIC
Type de location Recettes annuelles à ne pas dépasser Abattement forfaitaire appliqué aux recettes encaissées dans l’année
Meublés de tourisme 170 000 € 71%
Autres locations meublées 70 000 € 50%

Les meublés de tourisme s’entendent de ceux qui ont été classés comme tel par un organisme habilité.

Par exemple, vous louez un logement en meublé de tourisme et vous avez perçu 25 000 € de recettes en 2019. Votre bénéfice imposable sera de 7 250 € (25 000 – 25 000 x 71%).

Si vous êtes loueur en meublé au micro-BIC et au micro social (voir ci-après), et que les revenus de votre foyer fiscal n’excèdent pas un certain seuil, vous pouvez opter pour le paiement de l’impôt sur les revenus tous les mois ou tous les trimestres (avec les cotisations sociales). Le taux de prélèvement appliqué aux recettes encaissées est de 1% pour les meublés de tourisme et 1,7% pour les autres locations meublées.

Le régime réel

Dans le cadre du régime réel, le bénéfice imposable est égal à la différence entre les recettes réalisées et les charges engagées.

Il faut donc soustraire au montant de vos loyers, toutes les charges acquittées (eau, électricité, assurances, impôts, etc.) ainsi que les dotations aux amortissements afférents aux logements loués.

En effet, lorsque vous louez un bien meublé, vous pouvez amortir le ou les immeubles loués, ce qui permet de réduire de manière significative le bénéfice imposable (les amortissements ne peuvent toutefois pas générer de déficits).

Les loueurs en meublé relevant du régime micro-BIC peuvent opter pour le régime réel si celui-ci s’avère plus avantageux fiscalement, avant le 1er février de l’année concernée.

Qu’entend-on par loueur en meublé professionnel et loueur en meublé non professionnel ?

Lorsqu’une personne exerce une activité de loueur en meublé, il est soit loueur en meublé non professionnel (LMP), soit loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Un loueur en meublé est considéré comme non professionnel lorsqu’il ne peut être qualifié de professionnel.

Selon l’article 155, IV du CGI, un loueur en meublé est qualifié de professionnel lorsqu’il remplit les conditions cumulatives suivantes :

  • Les recettes annuelles générées par l’activité de location en meublée par l’ensemble du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € ;
  • Ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumises à l’impôt sur le revenu (pensions de retraite incluses) ;
  • Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS en qualité de LMP.

Voir notre MAG n°19 concernant cette dernière condition jugée inconstitutionnelle par une décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018 et les conséquences induites.

LMNP/LMP : différences en matière fiscale
  LMNP LMP
Imputation déficits Imputable sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes Imputable sur le revenu global
Plus-value de cession du bien loué Plus-value immobilière Plus-value professionnelle

Doit-on payer des cotisations sociales sur son activité de location meublée ?

L’affiliation à la SSI de l’activité de location meublée dépend de plusieurs critères.

Il existe 2 cas d’affiliation obligatoire depuis le 1er/01/2017 :

  • 1er cas : le loueur en meublé est inscrit au RCS en tant que loueur en meublé professionnel et ses recettes annuelles dépassent 23 000 €.
  • 2nd cas : le loueur en meublé loue des logements meublés destinés à des séjours de courte durée pour une clientèle de passage et ses recettes annuelles dépassent 23 000 €.

Les modalités de paiement des cotisations sociales dépendent du régime d’affiliation.

Tableau synthétique sur les régimes d’affiliation sociale pour les activités de location meublée

  Location à l’année Locations de courte durée Loueur inscrit au RCS en tant que LMP
Meublés de tourisme Autres meublés
Prélèvements sociaux

Assiette : revenu imposable (plafond néant)

Taux : 17,2%

Tant que les recettes ne dépassent pas 23 000 € par an

Assiette : revenu imposable

Taux : 17,2%

Seuil d’affiliation obligatoire Non applicable Dès lors que les recettes dépassent 23 000 € une année

Régime de la

Micro-entrepreneur

Assiette :

Recettes annuelles (plafond 170 000 €)

Taux : 12,8%

Assiette :

Recettes annuelles (plafond 70 000 €)

Taux : 22%

Non applicable
Régime des indépendants (SSI)

Assiette : revenu imposable

Taux : 43% environ avec une cotisation minimum de 1509 € par an (pour 2019)

Régime général (sur option)

Assiette : recettes annuelles (plafond 82 800 €) diminuées d’un abattement de 87%

Taux : 46,55%

Assiette : recettes annuelles (plafond 82 800 €) diminuées d’un abattement de 60%

Taux : 46,55%

Non applicable

Lorsqu’un loueur un meublé exerce parallèlement d’autres activités professionnelles, les règles d’affiliation peuvent être différentes.

Dans certains cas, le loueur peut cotiser à deux régimes différents. Tel est le cas d’un loueur en meublé qui exerce également une activité salariée. Voir dans ce cas l’intérêt d’une option pour le régime général (voir tableau précédent).

Dans d’autres cas, il ne cotise qu’à la caisse dont relève son activité principale. Tel est le cas d’un agriculteur qui exerce accessoirement une activité de loueur en meublé. Il cotise à la MSA sur les revenus cumulés de ses deux activités (sauf option pour le régime micro-entrepreneur).

Notre conseil : Si votre activité de location meublée génère des recettes proches de 23 000 euros par an, une vigilance particulière doit être apportée au regard des cotisations sociales obligatoires. A noter d’ailleurs que dès lors que ce seuil est dépassé une année, l’affiliation est obligatoire et définitive. En contrepartie, vous ne payez plus de prélèvements sociaux à 17,2% par an. Les règles d’affiliation peuvent s’avérer complexes, particulièrement lorsque le loueur en meublé exerce d’autres activités professionnelles. Il est souhaitable de se rapprocher d’un conseiller pour savoir où et comment s’affilier.

 

Lisez notre dossier Investissement locatif


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