Terrains à bâtir : vendre ou donner avant le 31/12/2015


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Plus-value sur cession de terrains à bâtir

La différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition du terrain détermine la plus-value brute. Mais vous pouvez bénéficier d'abattements pour réduire la base d'imposition.

Abattement pour durée de détention

En matière d’impôt sur le revenu (au taux de 19%) :

  • 6 % par an au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année
  • 4 % par an au-delà de la 22ème année

L'exonération totale d'impôt sur le revenu est acquise au-delà de la 22ème année de détention.

En matière de prélèvements sociaux (au taux de 15,5%) :

  • 1.65 % par an au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème année
  • 1.60 % par an pour la 22ème année
  • 9 % par an au-delà de la 22ème année

L'exonération totale de prélèvements sociaux est acquise au-delà de la 30ème année de détention.

Abattement exceptionnel de 30 %

Un abattement exceptionnel temporaire de 30 % de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les plus-values est instauré à la double condition suivante :

  • la promesse de vente doit avoir acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.
  • la cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine, c’est-à-dire au plus tard le 31 décembre 2017.

Cet abattement s’applique aux cessions de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant réalisées par les personnes physiques ou les groupements relevant de l'impôt sur le revenu, ou par des contribuables non fiscalement domiciliés en France mais assujettis à l’impôt sur le revenu.

L’abattement ne s’applique pas aux cessions réalisées au profit du conjoint, du partenaire de PACS, du concubin, d'un ascendant ou d'un descendant du cédant ou de l’une ou plusieurs de ces personnes. Il ne s'applique pas non plus en cas de cession à une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire, son concubin, un ascendant ou un descendant de l’une ou plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de la cession.

L’abattement exceptionnel s’applique sur l’assiette nette imposable des plus-values immobilière, c’est à dire après la prise en compte de l’abattement pour durée de détention.

Droits de mutation sur donation de terrains à bâtir

En cas de donation, il n'y a pas de plus-value imposable mais des droits de mutation à acquitter.

Les donations en pleine propriété de terrains à bâtir, constatées entre vifs par un acte authentique signé au plus tard le 31 décembre 2015, bénéficient d'une exonération des droits de mutation à concurrence de :

  • 100.000 € au profit d'un descendant ou d'un ascendant en ligne directe, du conjoint ou du partenaire de PACS ;
  • 45.000 € au profit d'un frère ou d'une sœur
  • 35.000 € au profit d'une autre personne.

Un même donateur dispose d'une limite d'exonération de 100.000 € dans le cadre de ce dispositif.

Ces exonérations sont cumulables avec les abattements personnels applicables tous les 15 ans.

Le donataire doit s'engager à construire ou à achever des locaux neufs à usage d'habitation dans les 4 ans qui suivent la donation du terrain à bâtir (mention expresse dans l'acte et justification de l'achèvement des travaux obligatoires). Seuls certains cas de force majeur n'entraînent pas rappels des droits en cas de non-respect de cet engagement.

Donation d'immeuble neuf à usage d'habitation

Le même dispositif d'exonération temporaire que celui prévu pour les terrains à bâtir s'applique aux donations d'habitations neuves (jamais occupées) consenties entre vifs et en pleine propriété, pour lesquelles un permis de construire a été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 et constatées par un acte authentique signé au plus tard dans les 3 ans suivant la date de l'obtention de ce permis de construire.


Tags : terrains à bâtir, plus-value