Lois de finances pour l'immobilier


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De l’ISF à l’IFI

L’impôt sur la fortune (ISF) a été supprimé au 1er janvier 2018 et remplacé par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Principale différence, seuls les biens et droits immobiliers qui ne constituent pas des actifs professionnels restent imposables.

Pour tout savoir sur l'IFI, prenez connaissance de l'article : Réforme de l'ISF le nouvel IFI,  et de la nouvelle thématique Gestion de patrimoine du Blog CGO.

Revenus fonciers et Prélèvement à la source :

Bailleurs, dans le cadre de la mise en place du prélèvement à la source au 1er janvier 2019, devez-vous réaliser des travaux en 2018 ou les différer ?

En 2018, année de transition, vos revenus fonciers seront déterminés comme d’habitude :

  • régime du micro-foncier (abattement de 30 % sur vos recettes < 15 000 €)
  • régime « réel »

Question :« Si je perçois des revenus fonciers exceptionnels en 2018, seront-ils pris en compte dans le CIMR ? »

Non. Seuls les revenus fonciers courants de 2018 seront neutralisés par le CIMR. Il s’agit des revenus des contrats de location, perçus à l’échéance normale en 2018.

Base CIMR foncier : revenus fonciers (RF) nets 2018 x (RF non exceptionnels 2018 / RF bruts 2018)

Resteront donc soumis à imposition les revenus fonciers dits « exceptionnels », tels que :

  • la fraction des loyers couvrant une période de location supérieure à 12 mois
  • les subventions destinées à financer des charges déductibles 
  • les arriérés de loyers
  • la rupture de bail entraînant la réintégration d’amortissements (dispositif Périssol, Borloo ou Robien
  • les retours de constructions ou d’améliorations en fin de bail.

En 2018, un bailleur encaisse des recettes pour un montant de 30 000 €, dont 24 000 € de loyers échus en 2017 et 6 000 € de subventions. Il paye 5 000 € de charges.

Revenu foncier net imposable 2018 : 25 000 € (soit 30 000 € – 5 000 €).

Base du CIMR = 25 000 € x (24 000 € / 30 000 €) = 20 000 € soit 80 % du revenu net imposable. Les revenus fonciers exceptionnels perçus en 2018 n’ouvrent pas droit au CIMR.

Le contribuable sera imposé au titre de l’année 2018 sur le revenu foncier exceptionnel net imposable, soit 5 000 € (25 000 × 20 %), c’est à dire la subvention encaissée.

Question : « Si les charges foncières payées en 2018, année de transition, sont sans effet sur l’imposition des revenus 2018, n’aurais-je pas intérêt à différer mes travaux ? »

S’il est vrai que l’imposition des revenus fonciers courants sera annulée par le CIMR, la loi a prévu des modalités d’imputation des charges foncières.  

 

Les charges courantes (taxes foncières, assurance, intérêts d’emprunt…) seront déduites des revenus fonciers à leur date d’échéance dans les conditions de droit commun. Pour éviter que les bailleurs ne reportent sur les années suivantes des travaux non urgents ou non imposés par un syndic de copropriété, la loi a aménagé les règles de déduction de charges suivantes :

  • dépenses de réparation et d’entretien
  • dépenses d’amélioration des locaux d’habitation
  • dépenses d’amélioration des locaux professionnels ou commerciaux (pour protéger des effets de l’amiante ou faciliter l’accueil des handicapés)
  • dépenses d’améliorations non rentables des propriétés rurales (replantation, remplacement d’un bâtiment agricole…).

Le tableau suivant présente une synthèse sur 2018 et 2019 :

Modalités d’imputation des travaux payés en 2018 et/ou en 2019
  Travaux 2018 Travaux 2019 En 2019 : déduction de 50 % de la somme des dépenses pour travaux de 2018 et 2019
  payés déductibles payés déductibles
1er cas 30 000 € 30 000 € 0 15 000 € En 2019 je pourrais déduire 50 % du montant des travaux de 2018
2ème cas 20 000 € 20 000 € 10 000 € 15 000 € En 2019 je pourrais déduire plus que le montant payé en 2019
3ème cas 0 0 30 000 € 15 000 € En 2019 je perds 50 % de charges déductibles

Exception : En 2019, seront intégralement déductibles les dépenses rendues nécessaires par la force majeure, celles effectuées sur un immeuble acquis en 2019 ou sur des immeubles classés monuments historiques.

 

Question : « Si en 2018 je constate un déficit foncier, pourrais-je, comme les années précédentes, l’imputer sur les autres revenus ou le reporter ? »

Les déficits fonciers constatés en 2018 s’imputeront dans les conditions de droit commun :

  • dans la limite de 10 700 euros, hors intérêt d’emprunt, sur le revenu global
  • le surplus sera reportable sur les années suivantes.

En 2018, un contribuable déclare :

  • des salaires, neutralisés par le CIMR
  • des revenus fonciers : 8 000 € de recettes et des travaux réalisés pour 26 000 €
  • Une plus-value sur titres (revenu exceptionnel) : 11 000 €

Sur 2018, il ressort un déficit foncier de 18 000 € (8 000 – 26 000), dont 10 700 € sont imputables sur le revenu global 2018. Ce montant est imputé sur le revenu exceptionnel de 11 000 €, soit un revenu net imposable de : 300 € (11 000 - 10 700). Le déficit foncier reportable en 2019 est de 7 300 € ((8000 – 26 000) + 10 700).

Sur 2019, le revenu foncier est déterminé ainsi : 8 000 € de recettes, aucuns travaux réalisés, mais il a droit de déduire 50% de la moyenne des travaux payés en 2018 et 2019, soit des travaux déductibles pour 13 000 € ((26 000 + 0) /2). Et il bénéficie du déficit reportable de 2018 pour 7 300 €

Déficits fonciers 2019 = 12 300 € (8 000 – (13 000 + 7 300)), dont 10 700 € imputables sur le revenu global de 2019. Le surplus de 1 600 euros sera reporté sur les revenus fonciers en 2020.

Dans cet exemple, 119% des charges engagées pourront produire un effet fiscal réel.

 

Conclusion :

Les bailleurs qui diffèreront la réalisation de travaux sur l’année 2019, sans en avoir effectués en 2018, seront pénalisés. Ils ne pourront pas déduire de leurs revenus fonciers 2019, 100% de leurs dépenses de travaux, mais seulement 50 %.

En présence de revenus exceptionnels non couverts par un CIMR, il semble plus opportun de réaliser les travaux en 2018, à condition qu’ils génèrent un déficit imputable sur le revenu global et donc sur le revenu exceptionnel. De plus, le montant de ces travaux sera déductible à hauteur de 50 % en 2019.

Si on souhaite optimiser la déduction des charges foncières, la question du report des travaux se posera davantage de 2019 à 2020 puisque nous reviendrons à des déductions de droit commun, soit 100% des charges déductibles.

 

Investissements immobiliers :

Réduction d’impôt PINEL

Le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, dit "Pinel" vise les investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017.  Il est prorogé jusqu’au 31 décembre 2021, mais à compter du 1er janvier 2018, il se trouve recentré sur les zones géographiques où le déséquilibre entre l’offre et la demande est le plus important :

- Pour les zones géographiques, A, A bis et B1, présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande (la région parisienne, la Côte d’Azur, les grandes agglomérations et les départements d’outre-mer).

- Pour les communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de sites de défense. Sont concernées toutes les zones du territoire A, A bis, B1, B2 ou C.

En métropole, la réduction d’impôt sur le revenu varie entre 12%, 18% et 21% du montant investi, selon la durée de l’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.

 

Réduction d’impôt CENSI-BOUVARD (ou LMNP) : dernière année ?

Le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2018.  Rappelons que cette mesure permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu de 11% du montant investi, répartie sur 9 ans, aux personnes physiques qui acquièrent un logement en vue de sa location meublée dans des résidences accueillant des personnes âgées, dépendantes ou handicapées, ainsi que dans des résidences pour étudiants avec services. Les résidences de tourismes en sont exclues depuis 2017.


Tags : impôt sur la fortune immobilière, IFI, lois de finances, loi rectificative, mesures fiscales, déclaration de revenus


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