investissements immobiliers, SCI, GFA, photovoltaïque
07/09/2010
1 - SCI et GFA : comment choisir ?
2 - Photovoltaïque : de nouveaux tarifs de rachat définis par l'Etat
Dans le contexte économique actuel, l'entreprise agricole peine souvent à trouver les équilibres nécessaires à sa rentabilité...
...Il n'en reste pas moins qu'elle est souvent, plus que les entreprises d'autres secteurs économiques, dépositaire d'un patrimoine non négligeable. Patrimoine, qu'il faut gérer.
Vous êtes de plus en plus nombreux à nous interroger sur ce sujet. Au centre de ces interrogations, ressortent souvent des préoccupations identiques : « je souhaite investir dans un bien immobilier ; dois-je constituer une SCI ou un GFA, compte tenu de ma situation personnelle ? »
Dans de nombreuses circonstances, la constitution d'une société paraît être une solution avantageuse pour gérer un patrimoine immobilier et le transmettre dans les meilleures conditions juridiques et fiscales.
- Des sociétés civiles à vocation immobilière : la SCI et le GFA sont des sociétés civiles à vocation immobilière, c'est-à-dire que leur but est de gérer un bien immobilier, quelle que soit sa nature, dans le cas d'une SCI (une maison d'habitation ou une exploitation agricole par exemple), obligatoirement de nature agricole dans le cas d'un GFA (terres, vignes, bâtiments agricoles). La SCI et le GFA permettent d'abord de séparer le patrimoine immobilier personnel de celui de l'entreprise. Ils mettent les biens de la société à l'abri des poursuites des créanciers de l'un ou l'autre des associés, puisque seules les parts sociales de l'associé défaillant peuvent être saisies (et non les immeubles sociaux). La SCI et le GFA facilitent également la transmission d'un bien. En effet, ces sociétés permettent de transmettre progressivement un patrimoine immobilier dont on est déjà propriétaire, ou que l'on envisage d'acquérir postérieurement.
- Une création simple : la création d'une SCI ou d'un GFA est simple. Comme pour toute société, il faut au moins 2 associés avec ou sans lien de parenté. Toute société immobilière doit avoir un nom, un siège social et réunir les apports nécessaires à la constitution de son capital social (pas de minimum légal). Chaque associé est tenu de faire un apport (somme d'argent ou bien immobilier), dont la valeur n'est pas obligatoirement égale et il reçoit en retour de cet apport des parts sociales. Les statuts sont établis par écrit, sous seing privé (entre les associés) ou par acte notarié (si apport d'immeubles), et enregistrés dans le mois de leur signature au service des impôts des entreprises. La loi prévoit aussi l'insertion d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales. Enfin, un dossier d'immatriculation doit être déposé au greffe du tribunal de commerce du siège social.
- La cession des parts sociales : un associé peut vendre ou donner ses parts sociales, mais seule la société peut réaliser la cession d'un immeuble. Un acte écrit est nécessaire. Les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés sauf disposition contraire dans les statuts. En revanche, toujours sauf disposition contraire, aucun agrément n'est exigé si la cession intervient en faveur d'un ascendant ou descendant. En cas de refus d'agrément, les statuts prévoient souvent que les associés doivent substituer à l'acquéreur proposé un autre acquéreur choisi par eux, ou racheter les parts de l'associé cédant.
- Une solution face aux risques de l'indivision : une SCI ou un GFA constitue une excellente alternative à l'indivision puisque les associés ne sont pas sous la menace permanente d'une action en partage et les décisions relèvent de la majorité simple ou renforcée et non de l'unanimité, selon la rédaction des statuts. Rappelons que la gestion de l'indivision (possession d'un même bien par plusieurs personnes) n'est pas toujours simple En effet, tous les actes importants doivent être décidés à l'unanimité, d'où un risque de blocage en cas de conflit entre les indivisaires. Par ailleurs, chaque indivisaire peut demander à tout moment le partage et provoquer la vente de l'immeuble.
- Un même régime fiscal pour la SCI et le GFA : si le GFA donne en location l'exploitation lui appartenant, les bénéfices sont déterminés selon les règles des revenus fonciers au niveau de la société et sont imposés au nom de chacun des associés en proportion de leur quote-part dans le résultat de la société. La SCI et le GFA ne sont soumis à l'impôt sur les bénéfices réalisés, qu'en cas d'option pour l'impôt sur les sociétés.
- Donation de parts sociales : avantageuse fiscalement ; on peut réaliser une transmission à titre gratuit des parts sociales. C'est fiscalement plus avantageux que de donner un immeuble car les droits de donation sont perçus sur la valeur nette des parts sociales (valeur de l'immeuble moins les dettes), alors qu'un bien immobilier est donné à sa valeur brute. Cette différence d'appréciation permet de diminuer les droits à payer.
La constitution d'une SCI ou d'un GFA a un coût et présente également des contraintes juridiques et fiscales comme toute société.
Transmettre son exploitation agricole dans les meilleures conditions reste une des principales préoccupations de l'agriculteur. Pour le foncier, la constitution d'un GFA, société civile particulière, peut permettre d'éviter le démantèlement de l'exploitation et faciliter la reprise par un descendant. Le GFA est une société civile particulière, dont l'objet est plus restrictif que la SCI, puisqu'il concerne seulement les biens immobiliers à vocation agricole.
Lorsque les biens fonciers sont la propriété de l'exploitant, leur transmission par donation ou succession, peut être difficile notamment lorsqu'ils représentent en valeur la majeure partie du patrimoine et que l'un des descendants de l'exploitant souhaite poursuivre l'exploitation familiale.
- Un GFA permet de sécuriser le repreneur : le GFA évite le morcellement du foncier dans le cas d'indivision successorale, puisque ce sont alors des parts sociales qui tombent en indivision, le GFA restant propriétaire du foncier et le fermier étant protégé par son bail. La mise en place d'un bail à long terme entre le GFA propriétaire des biens et le descendant exploitant permet à celui-ci d'avoir la garantie d'exploiter pendant toute la durée du bail. Les autres héritiers se voyant attribuer des parts du GFA, et non des immeubles ruraux, l'acquisition de ces parts par l'associé exploitant auprès des autres héritiers pourra être étalée dans le temps, avec le bénéfice d'un régime de faveur (droit fixe de 125 euro pour le GFA contre un droit proportionnel de 5 % pour la SCI). Toutefois, il convient de signaler que le patrimoine des autres héritiers sera alors rendu quasiment indisponible. En effet, en séparant juridiquement le capital foncier du capital d'exploitation, le cédant peut réserver le capital d'exploitation à l'enfant qui reprend la ferme, et des parts de GFA aux autres héritiers. Ce choix doit être expliqué aux autres héritiers afin que ceux-ci ne se sentent pas lésés par une attribution de biens très difficiles à revendre et qui rapporte peu.
Pour tempérer cet inconvénient en cas de donation, le lot des enfants non titulaires du bail pourra comporter par préférence des biens autres que les parts de GFA (terres non apportées au GFA, ou autres immeubles).
- Droits de mutation à titre gratuit réduits : les transmissions à titre gratuit de parts de GFA bénéficient d'une exonération partielle des droits de mutation. En effet, les parts transmises ne sont taxées qu'à hauteur de 25 % jusqu'à une valeur de 100 393 euro et pour moitié au delà, et ce, pour chaque donateur, sur la part de chaque héritier ou donataire. Le bénéfice de ce régime est soumis à certaines conditions :
- L'exonération totale ou partielle de l'ISF sur la valeur des parts de GFA non exploitants : lorsqu'en plus des conditions énoncées ci-dessus pour bénéficier de l'exonération des droits de transmission à titre gratuit, les baux sont consentis au profit du détenteur des parts ou d'un membre proche de sa famille dans le cadre de l'exercice de l'activité principale, la valeur des parts de GFA est exonérée d'ISF.
A défaut, l'exonération des parts sociales s'applique à concurrence des ¾ lorsque cette valeur n'excède pas 100 393 euro et à concurrence de 50 % pour la fraction de cette valeur qui excède les 100 393 euro.
Le Service Juridique
source : A/S
Par un nouvel arrêté paru au Journal Officiel le 01/09/2010, l'Etat modifie une nouvelle fois les tarifs de rachat de l'électricité produite par les centrales solaires photovoltaïques.
Selon le gouvernement, le développement du photovoltaïque atteint aujourd'hui un rythme de croisière qui se traduit par une baisse globale, régulière et structurelle, des coûts d'investissements et qui justifie donc la diminution des soutiens. Hormis pour les projets domestiques inférieurs à 3 kWc, la baisse appliquée est de 12 %
Cette nouvelle tarification qui intervient moins de 8 mois après la parution du précédent arrêté, s'appliquera dès le 01 septembre 2010. Les installations dont les demandes complètes de raccordement ont été déposées avant cette date seront éligibles aux conditions de rachat du précédent arrêté.
Le tableau ci-dessous présente les nouveaux tarifs et les conditions d'éligibilité exigées :
| Tarifs | Type d'installation | Conditions d'éligibilité |
|
|---|---|---|---|
| Avant le 01/01/2011 | Après le 01/01/2011 |
||
| 58 cts / kWh | Installation de puissance < ou égale à 3 kWh sur un bâtiment à usage d'habitation principale | Le système photovoltaïque (PV) doit être installé sur la toiture d'un bâtiment. Il est parallèle au plan de ladite toiture. Le système PV remplace des éléments du bâti, qui assurent le clos et couvert, assure la fonction d'étanchéité. | Le système PV doit être installé sur la toiture d'un bâtiment. Il est parallèle au plan de ladite toiture. Les modules PV constituent l'élément principal d'étanchéité. |
| 51 cts /kWh | Installation de puissance > à 3 kWh sur un bâtiment à usage d'habitation principale | Le système PV doit être installé sur la toiture d'un bâtiment. Il est parallèle au plan de ladite toiture. Il remplace des éléments du bâti qui assurent le clos et couvert, assure la fonction d'étanchéité. |
|
| 51 cts /kWh | Bâtiment d'enseignement ou de santé de plus de 2 ans |
||
| 44 cts / kWh | Autre bâtiment dont la date d'achèvement des travaux est effective depuis au moins 2 ans. Le bâtiment doit être clos (sur toutes les faces latérales) |
||
| 37 cts / kWh | Autre bâtiment (neuf ou de moins de 2 ans |
||
| 27,60 cts / kWh | Pour autre installation dont la puissance est < à 250 kWc (au sol, sur toiture plate...) | ||
| 28,98 cts / kWh | Pour autre installation dont la puissance est < à 250 kWc en Charente-Maritime | Pour les centrales solaires au sol dont la puissance est > à 250 kWc, nécessité de permis de construire, d'étude d'impact, d'enquête publique. Autorisation d'exploiter si puissance > à 4,5 Mégawatts = autorisation obtenue au terme d'un appel d'offre tel que prévu à l'art 8 de la loi n° 2000-108 du 10/02/2000 sur l'électricité. Sinon, déclaration = délivrance par le Préfet d'un certificat ouvrant droit à l'obligation d'achat. |
|
| 29,80 cts / kWh | Pour autre installation dont la puissance est < à 250 kWc en Charente-Maritime |
||
Les Conseillers du Service Gestion ainsi que les Juristes/Fiscalistes du CGO se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans toutes vos réflexions. N'hésitez pas à les contacter au 05 46 93 86 00.
Matthieu GUIHO
Conseiller d'entreprise
Contact(s) CGO
|